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GARANTIE FINANCIERE D'ACHEVEMENT

L'article L 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) stipule, en son alinéa d), que les contrats conclus, en la forme de vente en l'état futur d'achèvement ( VEFA) , ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, doivent préciser « la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. » -

Pour tous les logements à usage d'habitation pour lesquels la vente est conclue en l'état futur d'achèvement ( VEFA) , le promoteur doit produire ou, à tout le moins justifier, d'une garantie financière qui prémunit l'acquéreur contre les risques dé défaillance du promoteur (à la suite d'un dépôt de bilan par exemple) en cours de chantier.

En ce qui concerne les autres types de bâtiment (commerce, bureaux,...) réalisés également en VEFA, cette garantie n'est donc pas obligatoire mais elle peut être demandée par l'acquéreur.

Cette garantie financière doit être sollicitée par le promoteur soit auprès d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, soit auprès d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle (cf article R 261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation).

NB : il se peut parfois que des conditions propres à l'opération de construction soient réunies pour que la garantie d'achèvement soit automatiquement acquise au promoteur sans que ce dernier ait a solliciter un établissement financier ou un assureur. On dit alors que ce dernier peut se prévaloir d'une garantie intrinsèque (par opposition à la garantie extrinsèque qui résulte de l'obtention d'une garantie par un organisme tel que mentionné à l'article R 261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation).Tel est le cas, par exemple, lorsque notamment l'une ou l'autre des conditions suivantes sont réunies (cf article R 261-18 du CCH) :

-     - l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucune hypothèque ou privilège.

-     - les fondations sont terminées et le vendeur dispose effectivement du financement nécessaire pour couvrir la majeure partie du prix de vente prévu (60 ou 75% selon les cas).

En cas de sinistre (constitué par l'impossibilité pour le fournisseur de faire face à ses engagements vis-à-vis des entreprises notamment), l'assureur ou l'organisme financier ayant délivré leur garantie se substitueront au promoteur afin que le chantier puisse arriver à son terme.

Au titre de l'article R 261-17 du CCH cette garantie peut prendre la forme :

-     - Soit d'une ouverture de crédit. Dans le cas présent, celui qui a délivré la garantie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

-     - Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Le montant de la prime d'assurance varie selon la spécificité de l'opération de construction et l'expérience du promoteur, et est exprimée en % du montant du CA de l'opération. Il s'agit d'une prime unique, valable jusqu'à la date de livraison prévisionnelle, qui est à régler à la mise en place de la garantie.