Le prêt d'accession sociale ou PAS a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes. Il permet de financer sa résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien.
Prévu jusqu'au 31 décembre 2009, le doublement du prêt à taux zéro ne concerne, sous certaines conditions, que l'achat d'une résidence principale neuve. Ce financement peut être complété, par une subvention d'une collectivité locale, qui donne droit à un complément de PTZ.
Destiné aux ménages modestes ne disposant pas d'apport personnel, le Pass Foncier finance une maison ou un appartement. Jusqu'au 31.12.2010, il permet d'acheter un logement neuf assorti d'une TVA limitée à 5,5% au lieu de 19,6%. A ce jour, le Crédit Foncier ,le Crédit immobilier de France et le credit agricole sont bien familiers avec ce financement social.
Rémunéré à 2,50% ou à 3,50% sur quatre ans, selon que l'on utilise ou pas ses droits à prêt, le plan d'épargne logement (PEL) est redevenu attractif. Surtout depuis que la rémunération du Livret A est, elle, retombée à 1,25%. Les souscriptions actuelles ouvrent droit à un prêt immobilier au taux de 4,20%, hors assurance.
Les taux d'intérêt des crédits à l'habitat ont beaucoup baissé en septembre. Début octobre, le taux fixe moyen s'établissait à 3,95% sur 15 ans et à 4,05% sur 20 ans, selon empruntis.com. Ils devraient maintenant se stabiliser. Les taux variables sont encore plus bas.
Immobilier Neuf : où en sont les Français
-Les chiffres parlent d'eux mêmes : 5% des Français ont l'intention d'acheter un logement neuf. Le cœur de cible de ces 5% sont les locataires et les personnes entre 25 et 34 ans. Cette augmentation des intentions d'achat permet de retrouver le niveau de janvier 2008 et la mise en chantier de 310 000 nouveaux logements cette année (contre 450 000 en 2007).D'après ce sondage de TNS Sofres-Nexity, seuls 36% des Français croient à une baisse des prix de l'immobilier neuf ; ils étaient encore 63% il y a 6 mois. Néanmoins 6 Français sur 10 ne s'attendent pas à sortir de la crise avant deux ou trois années. Quant aux prix du marché, 58% des sondés pensent qu'ils ne baisseront plus. L'ensemble des aides mises en place par le gouvernement (Prêt à taux zéro, Pass-Foncier, Loi Scellier, etc.) expliquent en partie la hausse des intentions d'achat mais dans 9 cas sur 10, elles ne sont pas la motivation principale de l'acquéreur.
La réalité en est toute autre, de très nombreux acheteurs ont recours à ces aides. Le patron de Nexity affirme que les taux d'intérêts sont un facteur primordial dans les ventes et que « 60% de nos clients primo-accédants ont recours au prêt à taux zéro, contre 30% il y a un an ».
Article du 12/11/2009-
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Comment bien réussir son prêt immobilier Gilles Derasse, du site Conseilfinancement.com, vous donne quatre clés pour bien réussir un prêt immobilier. 1/ Définir son budgetLa limite de 33% des revenus reste d'actualité mais ne doit pas être considérée comme la seule règle. Il est essentiel de prendre aussi en considération le "reste à vivre" (différence entre les revenus nets et les charges mensuelles) ainsi que le "saut de charges". Ce dernier point consiste à comparer la future mensualité avec ce que l'acquéreur est habitué à "sortir" chaque mois en loyer et en épargne. Il est primordial que l'écart soit le plus faible possible afin que la banque accepte la demande de prêt mais aussi - et surtout, pour que l'accession à la propriété se fasse sereinement.2/ Vaut-il mieux s'adresser à une banque ou à un courtier en prêt immobilier ?L'avantage de s'adresser à un courtier réside essentiellement dans le fait qu'il demeure un spécialiste du financement immobilier. A la différence du conseiller en banque, le courtier n'a pas à se préoccuper des opérations courantes de gestion de clientèle (découvert, épargne, moyens de paiement, assurance habitation, forfait de téléphonie mobile...). Il peut se concentrer pleinement sur les produits de financement immobilier que propose chacun de ses partenaires. Il bénéficie d'une vision objective du marché bancaire et pourra choisir telle banque plutôt qu'une autre, dans le seul intérêt de l'emprunteur. Il effectue son choix sur des critères définis avec le client pour optimiser son projet, lui faisant gagner du temps.3/ Comment fonctionne un courtier ? Comment bien le choisir ?"Un courtier en prêt immobilier est partenaire de différents banques ou établissements de crédit. Ces partenaires lui adressent des conditions de taux privilégiées ainsi qu'un cadre dans lequel les demandes de prêt peuvent lui être adressées. Tous les courtiers reçoivent les mêmes grilles de taux et sont soumis aux mêmes règles de la part des partenaires bancaires. Un bon courtier doit donc bien connaître ces critères pour pouvoir proposer à ses clients le bon produit - au-delà du seul critère de taux. Il doit être aussi parfaitement explicite sur les différents points qui font que la proposition retenue est meilleure que les autres.4/ A quoi sert une assurance prêt ? Comment bien la choisir ? Auprès de qui je peux m'adresser ?L'assurance emprunteur est une assurance qui couvre la banque en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur (ou des emprunteurs). Sa souscription est obligatoire pour prétendre à une offre de prêt. Les banques proposent systématiquement leur propre contrat d'assurance (ce que l'on appelle le "contrat groupe") mais il est possible de choisir la compagnie auprès de laquelle le contrat sera passé ("délégation d'assurance). Seule obligation : le contrat devra être comparable à celui proposé par la banque.Les emprunteurs ont alors intérêt à se rapprocher d'un courtier en assurance afin de faire une étude comparative des différentes offres que proposent les compagnies spécialisées dans ce type d'assurance. Mieux encore : s'en remettre à son courtier crédit si celui-ci bénéficie d'un code en tant que courtier assurance. Il sera alors en mesure de proposer immédiatement une solution globale et l'emprunteur n'aura alors qu'un seul interlocuteur pour l'ensemble de son dossier.
Article du 02/11/2009
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Immobilier : dans certaines villes, les vendeurs ne baissent plus leurs prix
En octobre, les prix de mis en vente des logements anciens, c'est-à-dire observés avant négociation, ont de nouveau reculé de 0,4%, selon le baromètre SeLoger.com. Toutefois, dans quelques villes les vendeurs commencent à revoir leurs prétentions à la hausse.
La tendance générale reste à la baisse. Après un léger repli en septembre, les prix de mise en vente des logements anciens – c’est-à-dire observés avant négociation – ont de nouveau reculé de 0,4% en octobre, selon le dernier baromètre SeLoger.com. Dans de nombreuses villes, les vendeurs cèdent toujours à la forte pression des acheteurs. Au cours des trois derniers mois, le site de petites annonces immobilières a, par exemple, enregistré d’importants replis à Auxerre (-5,59%), Toulouse (- 4,5%), Nevers (- 3,46%) Nantes (- 3,05%), Grenoble (- 3,01%).
Petit bémol tout de même : sous l’effet conjugué de la baisse des taux d’intérêt et des ajustements enregistrés depuis un an, plusieurs marchés locaux reprennent des couleurs. Dans de nombreux arrondissements parisiens, les ventes et les prix de mis en vente se redressent légèrement : + 3,7% dans le 4ème, + 2% dans le 6ème, + 1,4% dans le 5ème arrondissement entre août et octobre. Même constat dans plusieurs villes de provinces : Briançon (+ 8,57%), Boulogne sur Mer (+ 4,36%), Carcassonne (+3,72%), Le Havre (+ 2,45%), Montpellier (+ 2,20%). Plus que jamais disparate e marché immobilier. ![hausse logements [].jpg](http://www.socoprim-atecmo.fr/images/stories/hausse%20logements%20[].jpg "hausse logements [].jpg")
Article du 02/11/2009
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79 % des Français aimeraient toujours devenir propriétaire ! Malgré le contexte de crise, acquérir sa résidence principale demeure le souhait d'une grande majorité des Français d'après les résultats du premier Observatoire Cetelem de l'immobilier.Devenir propriétaire serait une priorité pour 34 % des Français, un rêve pour 25% et une évidence pour 20%. Rapportées au nombre de Français déjà propriétaires (53%), cela signifie que 79% voudraient être propriétaires mais que seulement 53% le sont... Soit un écart de 26 points, qui laissent croire que le potentiel du redémarrage du marché immobilier existe bien.Plus concrètement, 46% des sondés envisagent d'acheter un logement, 5% d'entre eux pensent même le faire d'ici un an et 20% projettent d'acheter un bien immobilier dans moins de 3 ans. Leur préférence : une maison pour 83% des sondés.
Article du 22/07/2009
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La loi Scellier
De nombreux dispositifs ou nouvelles lois ont émergés ces dernières années afin d'inciter à l'investissement. Depuis le 1er janvier 2009, une nouvelle mesure est venue se rajouter aux précédentes, il s'agit de la loi Scellier. Mise en place pour une période de trois ans (du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012), elle permet une réduction d'impôts sur le revenu pour les investisseurs. Cette réduction sera de 25% jusqu'en 2010 puis de 20% à partir de 2011 avec un plafond de 300 000€ par opération et par année et cela lors de l'achat d'un logement neuf étant destiné à la location pendant 9 ans. Avec cette mesure, la déduction d'impôt peut atteindre les 75 000 € soit 5% du prix d'achat la première année et 2,5% les huit années suivantes.Désormais, les personnes souhaitant investir ont donc le choix entre la loi Scellier (réduction d'impôts) et les lois Borloo ou Robien (amortissement). Les experts soulignent que le dispositif Scellier présente plus d'avantages. Par exemple, alors que l'amortissement se fait en fonction du revenu des ménages (donc plus avantageux pour les ménages les plus aisés) la loi Scellier permet de bénéficier de la même réduction quelque soit le revenu imposable.Néanmoins, il y a deux aspects moins positifs : - Le dispositif est uniquement applicable en zone A, B1 et B2 (la zone C concerne les villes de moins de 50 000 habitants et trop d'excès ont eu lieu dans cette zone avec d'autres mesures)- Seuls les ménages payant 5 000 € ou plus d'impôts par an peuvent être intéressés.
Au final, un plus grand nombre de particuliers devrait donc être tenté d'acheter un logement.
Article du 16/06/2009
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Les crédits immobiliers en baisseMalgré un taux d'emprunt hors assurance à 4,30% en moyenne, les acquéreurs ne se laissent pas tenter. Le nombre de crédits accordés aux particuliers a baissé de 40% sur le 1er trimestre 2009 par rapport au 1er trimestre 2008, que ce soit dans le neuf ou l'ancien. Cette diminution des crédits s'explique par l'attentisme ambiant lui-même provoqué par les annonces successives de baisses des prix et dont l'une des conséquences serait la paralysie du marché de l'ancien. Une deuxième explication serait la prise de conscience grandissante de la gravité de la crise économique.Néanmoins, d'après Michel Mouillart, professeur d'économie et membre de l'Observatoire, la situation économique ne devrait plus s'aggraver et les résultats devraient s'améliorer d'ici à la fin de l'année. Cette analyse est renforcée par le fait que les taux pourraient encore être revus à la baisse dans les mois qui viennent. Mais même si une diminution est encore possible, il faut garder en tête que ces taux remonteront probablement début 2010 ou peut-être même avant la fin de l'année 2009.
Michel Mouillart estime que les taux devraient encore diminuer légèrement pouvant atteindre au minimum 4,15% ou 4,10% en moyenne. Ainsi dans quelques mois les conditions de crédits optimales pourraient être atteintes.
Article du 16/06/2009
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Le prix au m2 dans le neuf restera t'il stable en 2009 ?
Pour Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs, la demande de logements neufs devrait se stabiliser en 2009 grâce aux nouvelles mesures fiscales et au doublement du prêt à taux zéro.
Certains économistes estiment que l'immobilier traverse la pire crise de son histoire et projettent une chute brutale des ventes et un effondrement des mises en chantier de logements cette année. Est-ce votre scénario ?
Non. L'an dernier il s'est vendu entre 75.000 et 78.000 logements en France. Cette année, grâce au plan de relance, la nouvelle loi Scellier qui révolutionne littéralement le paysage de la défiscalisation, le doublement du prêt à taux zéro et d'autres avantages destinés au logement social, les ventes des promoteurs pourraient dépasser les 80.000. Concernant les constructions, il y a eu 368.000 mises en chantier l'an dernier. Nous tablons sur 330.000 cette année, tirée par les demandes de logements sociaux, de logements privés et de maisons individuelles.
La demande devrait donc rester dynamique ?
Depuis quatre à cinq semaines, le frémissement de la demande est palpable. Les prises de RDV se multiplient et se traduisent souvent par la signature de contrats. Les acquéreurs sont des investisseurs qui veulent passer à l'acte stimulés par le nouveau dispositif Scellier qui permet une véritable réduction d'impôts. Mais aussi des primo-accédants qui bénéficient aujourd'hui du doublement du prêt à taux zéro. Grâce à ces deux ballons d'oxygène, la demande de logements devrait se stabiliser en 2009. On est donc loin de l'effondrement.
Sous condition que les banques ouvrent à nouveau le robinet du crédit ?
C'est le cas. Les banquiers sont prêts à financer les projets d'acquisition. D'autant que les taux d'intérêt ont baissé et ne sont donc plus dissuasifs.
Projetez-vous une baisse importante des prix cette année ?
Non, surtout dans le neuf. Certes, quelques promoteurs sont prêts à faire des efforts pour liquider leur queue de programme. Et dans ce domaine, l'imagination n'a plus de limite : cuisine équipée offerte, voiture voire baisse réelle des prix. Plus globalement, en 2009 les constructeurs vont réduire la taille des appartements de quelques mètres pour afficher des prix en baisse, mais in fine, le prix au mètre carré restera stable. Ce qui est sûr c'est qu'une baisse de 10 à 20% des prix est nécessaire dans l'ancien pour pouvoir retrouver les écarts entre le neuf et l'ancien.
Article du 05/05/2009
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Crédit immobilier : baisse des taux d'intérêt...
La baisse des taux d'intérêt, une bonne nouvelle pour le marché immobilier ?
En effet. Avec les nouvelles incitations fiscales, la baisse des taux d'intérêt sera cette année le plus puissant moteur du marché immobilier. En octobre 2008 et janvier 2009, les taux d'emprunt ont globalement perdu 1 %. Cette baisse du loyer de l'argent a pour conséquence de resolvabiliser 25 % des emprunteurs. Il y a mois d'un an, la mensualité d'un emprunt de 200 000 euros sur quinze ans s'élevait à 1 572 euros. Aujourd'hui, elle est tombée à 1 474 euros. A ces deux ballons d'oxygène, s'ajoute depuis janvier 2009, le doublement du prêt à taux zéro pour l'achat d'un appartement neuf. 80% des ménages pourraient en bénéficier.
La baisse des taux d'intérêt devrait-elle se poursuivre ?
Face à l'aggravation de la récession, la banque centrale européenne devrait abaisser encore une fois ses taux directeurs de 0,50 %. Une baisse que les banques devraient dans la foulée répercuter. Ce qui concrètement se traduira par des taux sur presque toutes les durées d'emprunt inférieurs à 4 % dès juin 2009. Sauf pour emprunts à 30 ans sur lesquels les banques pratiquent encore des taux dissuasifs.
Mais les banques sont-elles toujours si peu prêteuses ?
Non. Il n'y a aucune restriction du crédit. Les banques appliquent les mêmes critères qu'il y a dix ans : un endettement inférieur à 35 % du revenu disponible et un apport minimum de 5 %.
Article du 05/05/2009
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Vous achetez un logement neuf : veillez à ce que votre promoteur soit bien assuré
Avant d'acheter un appartement sur plan, assurez-vous que votre promoteur présente les bonnes garanties. En effet, les contrats de vente sont plus ou moins sécurisés.
Première possibilité : le promoteur ne dispose que d'une « garantie intrinsèque d'achèvement ». Attention : car en cas de faillite le projet sera purement et simplement abandonné...Vous n'aurez alors plus qu'à espérer qu'un éventuel repreneur s'engage à achever la construction de votre immeuble. Sous peine de ne jamais récupérer l'argent déjà investi.
C'est pourquoi, le contrat doit être assorti d'une « garantie extrinsèque » : dans ce cas un organisme financier se porte garant de l'achèvement des travaux en cas de défaillance du vendeur. Vous êtes donc assuré de voir votre logement sortir de terre.
Article du 5/05/2009
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Christine Lagarde incite les banquiers à être compréhensif vis à vis des emprunteurs
Vous avez acheté avant d’avoir vendu et êtes titulaire d’un prêt relais ? La ministre de l’Economie vient d’obtenir des banquiers qu’ils assouplissent leurs conditions pour faciliter le dénouement d’une opération d’achat revente.« Ils se sont engagés à n’appliquer aucune pénalités aux bénéficiaires d’un prêt relais confrontés à des difficultés et aux emprunteurs victime de chômage partiel en cas de modification des termes du contrat», a annoncé Christine Lagarde. Les banques se sont par ailleurs engagées à désigner «une personne contact» au niveau central de chaque établissement pour régler les difficultés sur des crédits relais ou les difficultés d'aménagement des crédits immobiliers.
Enfin, la ministre de l'Economie a annoncé la décision de porter d’une à deux année, la période dont bénéficient les vendeurs pour profiter de l'exonération de plus-values sur leurs résidences principales.
Article du 26/03/2009
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C'est le moment d'acheter dans le neuf
A l'occasion d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand, sept professionnels de la promotion immobilière nous décryptent les tendances du marché. Entre l'ajustement des prix, la baisse des taux, le dispositif Scellier, le PASS-FONCIER et le doublement du prêt à taux zéro, le neuf est plus que jamais attractif.
I.B. : Comment se porte aujourd'hui le marché de l'immobilier et le neuf en particulier ?
Christian Musset : Le marché va beaucoup mieux. Tout était quasiment stoppé entre septembre et décembre 2008 en raison du tsunami financier et de la crise économique. Depuis le 15 janvier, nous observons les uns et les autres une reprise d'activité. Les indicateurs sont : la confiance, les mesures gouvernementales en faveur du logement avec notamment le dispositif Scellier pour les investisseurs, les taux de crédits à la baisse et l'ajustement des prix. Le marché est reparti.
Jean-Philippe Ruggieri : J'ai le même sentiment sur ce début d'année où nous sortons de quatre mois très difficiles avec la hausse des taux, des prix qui étaient devenus inaccessibles pour nos clients et des lois fiscales obsolètes, en fin de cycle. Il était vital de les remettre au goût du jour afin de redonner un coup de fouet au marché.
Gilles Hautrive : Les conditions d'octroi de crédit sont plus souples aujourd'hui de la part des établissements financiers et des banques, ce qui améliore considérablement les possibilités d'acquisition pour les primo accédants. Si l'on ajoute la TVA à 5,5%, qui a un véritable effet sur cette clientèle, le prêt à taux zéro doublé et les autres dispositifs en vigueur, tout ceci est très positif.
Elizabeth Georges : Nous avons ressenti le redémarrage sur certaines de nos opérations à Paris et dans les grandes métropoles. Les investisseurs qui avaient quelque peu disparu des bureaux de ventes reviennent grâce au dispositif Scellier. Le taux de désistement diminue, c'est un bon indice et nos contacts en appels téléphoniques ont doublé depuis février.
Laurent Douillet : Ce qui me frappe lorsque l'on regarde en arrière, c'est la réactivité du marché. A la fois la rapidité avec lequel il s'est dégradé et la rapidité avec lequel il a pu reprendre car je pense que personne en octobre ou novembre dernier, ne pensait réaliser un début d'année aussi prometteur. Il est indéniable qu'il y a une nette reprise depuis un mois et demi. En raison du dispositif Scellier pour les investisseurs mais pas seulement, et c'est ce qui est rassurant. Les indicateurs sont au vert : taux d'intérêts en baisse, dispositifs d'investissement attractifs et un niveau de prix qui recolle au marché.
Philippe Morel : Nous assistons avant tout au retour des fondamentaux de la profession immobilière. Soyons tout de même prudents, deux mois ne font pas une année. Nul ne sait ce qui peut se passer dans un climat économique délicat à analyser. Nous notons non seulement le retour des clients investisseurs séduits par le dispositif Scellier mais également le retour des projets familiaux, qui cherchent à acquérir un bien avec une pièce supplémentaire par exemple, liés à une revente.
Régis Herourad : Nous avons été surpris par les réservations. Les mesures gouvernementales vont dans le bon sens et une certaine confiance renaît. Nos clients sont séduits par de nombreuses opérations en résidence principale ou secondaire. Dans notre marché de niche, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : les produits bien situés sont rares et notre profession est regardée avec plus d‘attention. Par ailleurs, en matière de placements financiers, certains vont délaisser les obligations, l'assurance vie multi supports...et se tourner vers la valeur sûre qu'est l'immobilier. Nous constatons une envolée, qui, je l'espère, va perdurer.
I.B. Quels sont les particularités des principales mesures phares qui ont relancé le marché ?
Jean-Philippe Ruggieri : le Prêt à taux zéro doublé dans le neuf a relancé le marché à la mi-janvier. Cela a permis à grand nombre d'acquéreurs de compléter leur apport personnel qui n'était pas assez conséquent. Désormais, le PTZ est accessible aux deux tiers de la population française, ce qui est vraiment large. Cette nouvelle réforme est évidemment intéressante car elle double le montant du prêt et rallonge la durée de remboursement.
Gilles Hautrive : N'oublions pas une autre mesure, le PASS-FONCIER, qui va s'étendre au logement collectif. Ce dispositif a un atout majeur. Quel que soit le programme, nous pourrons faire bénéficier un certain nombre d'acquéreurs de la TVA à 5, 5%. Tout cela va permettre de développer une nouvelle clientèle et de dynamiser le marché. Reste à attendre sa mise en place. Mais il a un réel intérêt en direction des primo accédants.
Jean-Phillippe Ruggieri : C'est un dispositif à la fois rassurant et très avantageux car 60 % du prix est payé par l'accédant à la propriété entre le prêt à 0%, la TVA à 5,5%, et le différé du paiement.
Philippe Morel : Les première opérations que l'on a pu monter en Pass foncier se sont très bien déroulées et ont permis d'acquérir un logement dans des conditions avantageuses. Il faut être force de propositions auprès des élus.
Christian Musset : La loi Scellier est juste car elle touche tout le monde et elle est simple à comprendre. 25% d'un appartement est financé par un crédit d'impôt, 37% de l'investissement est payé par le locataire et il reste 37% à financer sous forme de crédit. Comme le taux de crédit se situe aujourd'hui à environ 4,50% et qu'il sera d'ici juin à 4,20%, si l'on souhaite investir pour un appartement en Scellier entre 150 000 et 250 000 €, l'effort d'épargne sera globalement en dessous de 200 € mensuels. C'est intéressant également pour les jeunes qui souhaitent investir dans la pierre.
Laurent Douillet : Le dispositif Scellier est très lisible. Il permet le retour de la clientèle investisseur mais relance également l'intérêt de l'investissement patrimonial. C'est le retour des fondamentaux : investir pour transmettre ou garder. Après les déboires des placements en bourse, la valeur pierre retrouve son aspect rassurant et sécuritaire.
Philippe Morel : Un grand nombre d'investisseurs ont eux même modifié leur comportement par rapport à l'investissement locatif grâce à ce dispositif Scellier. Ils se sont attachés à la valeur patrimoniale du bien, même s'ils vont retrouver des réflexes de rentabilité. Tout les y incite : la force du dispositif, les taux d'intérêts en baisse etc. Nous voyons arriver les primo investisseurs qui ont besoin d'un investissement pérenne.
Regis Herouard : C'est une loi qui est limitée dans le temps. Il est important de le souligner car on ne sait pas ce qu'il y aura après et l'on ne peut réaliser qu'un seul Scellier par an. Quant au prêt à taux zéro doublé, il a permis de sortir des opérations qui étaient en passe d'être annulées mais c'est également lié aussi à la baisse des taux d'intérêts. La conjonction de ces deux facteurs a permis de redynamiser un secteur qui souffrait beaucoup, celui des primo accédants.
Indicateur Bertrand : Est-ce donc le moment d'acheter dans le neuf ?
Christian Musset : Oui et pour deux raisons : il y a un ajustement des prix et l'offre est notoirement insuffisante par rapport à la demande. Les livraisons à 2009 et 2010 vont se réduire avec l'effet de la loi Scellier ou de l'acquisition en résidence principale. Il est urgent de ne pas attendre.
Gilles Hautrive : .Le dispositif Scellier prévoit 25% d'avantage fiscal sur une acquisition en 2009 et 2010 puis 20 % lors des deux années suivantes. Donc, si l'on souhaite au moins réaliser une défiscalisation, il est préférable de ne pas attendre d'autant plus que l'offre disponible à moyen et court terme n'est pas importante. Rien à voir avec la situation en Espagne où plus de 75% de l'offre est disponible. Fort heureusement, en France, le chiffre est de l'ordre de 5%. C'est vrai que plus que jamais, il est urgent de faire son choix. Philippe Morel : les clients les plus avertis sont ceux qui passent à l'acte rapidement. Les investisseurs bien sûr mais aussi ceux qui bénéficient du PTZ. Il est clair que le stock livrable en 2009 comme en 2010 va se réduire.
Laurent Douillet : Que ce soit en termes de prix ou de mesures de relance, les conditions sont aujourd'hui favorables. Aujourd'hui, on a du choix avec des conditions optimales de financement d'acquisition qui vont perdurer. Mais il est vrai qu'avec une offre moins étoffée par la suite, s'il y a un achat immobilier à faire, il faut le réaliser maintenant, avant l'été.
Elizabeth Georges : Les dispositifs sont là. Avec les programmes livrables dans l'année l'on peut réduire ses impôts dès 2010 grâce au dispositif Scellier. Les taux sont devenus plus raisonnables, les prix sont justes et équilibrés. L'année prochaine, l'offre sera effectivement plus réduite. Aujourd'hui, c'est réellement le moment d'investir ou devenir propriétaire.
Article du 26/03/2009
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MARCHE DE L'IMMOBILIER : CA REPART !
Les Français tentés par un achat immobilier se font plus nombreux malgré la crise. C'est ce que révèle la dernière étude TNS Sofres.
La proportion d'acheteurs potentiels pour l'ensemble du marché immobilier retrouve son plus haut niveau, puisque 11 % des Français ont l'intention d'acquérir un logement au cours des douze prochains mois contre 8 % au mois de janvier 2008. L'intention d'achat est particulièrement soutenue chez les locataires (17 %) comparativement aux propriétaires (5 %). Autre enseignement de l'enquête, le renforcement de l'attrait pour les logements neufs. Après un très net fléchissement des intentions d'achat en septembre, l'indicateur revient à son niveau de janvier 2008 : 5,1 % des Français ont l'intention d'acheter un bien immobilier neuf dans l'année, alors qu'ils étaient 3,8 % il y a 6 mois, au début de la crise. Un trentenaire sur quatre désire acheter (24 % des 25-34 ans).
Article du 05/03/2009
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Les prix de l'immobilier résistent en janvier, selon la Fnaim
Les prix des maisons sont restés stables tandis que ceux des appartements ont augmenté de 1,3%. Mais la tendance de janvier ne serait "pas significative".
Les prix des logements anciens en France ont augmenté de 0,6% en janvier 2009 par rapport à décembre 2008, selon l'étude mensuelle publiée mardi par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Cette hausse est due à une hausse des prix des appartements (+1,3%) alors que ceux des maisons sont restés stables, indique la Fnaim dans un communiqué.
"Mais cette tendance de janvier, qui peut s'apprécier comme la conséquence de la toute récente détente des taux d'intérêts, n'est pas significative car traditionnellement les transactions sont faibles durant ce mois", a souligné à l'AFP le délégué général de la Fnaim, Henry Buzy-Cazaux.
Pour les trois derniers mois étudiés (novembre 2008 à janvier 2009) par rapport aux trois mois précédents, la baisse des prix est de 5,1% (-5,9% pour les appartements et -4,3% pour les maisons). Sur un an (février 2008 à janvier 2009), par rapport aux 12 mois précédents, le repli est de 4,2%.
Les prix des logements anciens en France devrait à nouveau chuter de 10% en 2009 par rapport à 2008, après une baisse de 3,1% en 2008, avait estimé la Fnaim le 13 janvier.
Ce retournement du marché intervient après une dizaine d'années de hausse ininterrompue : 14,0% en 2003, 15,5% (un record) en 2004, 10,9% en 2005, 7,2% en 2006 et 3,6% en 2007.
Article du 18/02/2009
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Taux en baisse dans plus de 90 % de nos banques !
L'année 2009 commence bien pour les futurs emprunteurs ! Plus de 90 % de nos 110 banques partenaires ont diminué leurs taux de crédit immobilier de 0,28 point en moyenne pour le mois de janvier.
Certaines ont même poussé la baisse jusqu'à - 0,45 point ! Cette tendance amorcée depuis la fin novembre est en train de se confirmer. Au mois de décembre, les banques avaient déjà baissé leurs taux de 0,20 point en moyenne...
Même constat du côté de l'Observatoire Crédit Logement/CSA : sur la France entière, le taux moyen des prêts immobiliers en France a reculé à 4,99 % en décembre après avoir culminé à 5,15 % le mois précédent. Sur les 3 premières semaines de janvier, il ressort à 4,81 %.
Ce mouvement devrait se poursuivre dans les mois à venir, d'autant plus que la Banque centrale européenne a de nouveau abaissé son principal taux directeur : celui-ci a été fixé à 2 % au 15 janvier, contre 4,25 % en octobre 2008. Les banques répercutent ainsi progressivement en partie ce repli auprès des particuliers.
Pour les futurs acheteurs, cette baisse des taux est une aubaine : pour une même mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, ils peuvent emprunter aujourd'hui plus de 157 000 euros, au taux de 4,60 % hors assurance, contre environ 148 000 euros à 5,25 % il y a trois mois. Soit 9 000 euros supplémentaires pour boucler le financement de leur projet immobilier !
Tout ceci combiné à une baisse des prix... Les acheteurs retrouvent le pouvoir ! Alors qu'ils s'étaient stabilisés en 2007, les prix des logements anciens ont enregistré un recul de 3,1 % en 2008. Après s'être un recul de près de 3 % au cours du 3e trimestre 2008, les prix des logements anciens ont connu une nouvelle baisse de -6,5 % durant le 4e trimestre et atteint un niveau de près de 10 % inférieur à celui observé il y a un an. Résultat : la solvabilité des ménages est en hausse de 2,1% sur un an.
Article du 18/02/2009
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Immobilier neuf : les prix dans les 22 régions de France
Les prix de vente des logements neufs ont sensiblement baissé dans cinq régions entre le 30 juin 2007 et le 30 juin 2008. Le recul va jusqu'à plus de 10% en Champagne Ardenne et jusqu'à près de 7% en région parisienne. Dans les autres régions, les prix sont stables, voire en légère hausse, selon l'Institut Notarial de l'immobilier.
Bien avant la crise financière intervenue l'automne dernier, les prix des logements neufs avaient déjà tendance à marquer le pas dans certaines régions, comme l'illustre ce tableau réalisé avec le concours de l'Institut notarial de l'immobilier et la Fédération des constructeurs. Il s'agit de prix signés chez le notaire lors de la vente de logements neufs livrés ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Dans ce cas, la vente notariée intervient à l'ouverture de chantier du programme immobilier.
Un recul de prix jusqu'à 6,7% en région parisienne
En examinant à la loupe les 22 régions composant la France métropolitaine, on constate que des baisses de prix sont déjà enregistrées au 30 juin 2008. A commencer par la région parisienne, où les valeurs reculent de 6,7%. Cette évolution concerne essentiellement la banlieue car les programmes neufs sont très rares dans la capitale.
Une région comme la Champagne Ardenne et la Haute-Normandie sont encore plus mal loties, avec un repli respectif des valeurs de 10,5% et de 8,7%. L'Auvergne affiche un recul de 5%.
Dans une dizaine de régions, l'évolution annuelle des prix est nulle ou quasi nulle. Ailleurs, elle s'inscrit plutôt en timide hausse. Cependant la progression est plus sensible dans deux régions (Rhône-Alpes et Picardie) où la progression se chiffre respectivement à 4,2% et 9%.
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Région
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prix moyen au m2
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variation juin 2008/juin 2007
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Ile-de-france
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4.024 euros
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- 6,7%
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PACA
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4.299 euros
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+ 0,7%
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Rhône Alpes
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3.418 euros
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+ 4,2%
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Languedoc-Roussillon
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3.221 euros
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+ 0,6%
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Poitou-Charentes
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3.200 euros
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+ 2,1%
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Aquitaine
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3.157 euros
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+ 3,1%
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Pays de la Loire
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3.069 euros
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+ 2,3%
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Nord Pas de Calais
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3.069 euros
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- 0,4%
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Basse Normandie
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3.021 euros
|
0%
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Midi-Pyrénées
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2.951 euros
|
0%
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Picardie
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2.937 euros
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+ 9%
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Corse
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2.909 euros
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- 6,4%
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Centre
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2.808 euros
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+ 0,4%
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Bretagne
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2.781 euros
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+ 1,5%
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Alsace
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2.732 euros
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+ 0,9%
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Bourgogne
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2.679 euros
|
+ 0,7%
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Haute Normandie
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2.662 euros
|
- 8,7%
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Champagne Ardenne
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2.588 euros
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- 10,5%
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Limousin
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2.407 euros
|
0%
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Franche Comte
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2.395 euros
|
- 0,2%
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Lorraine
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2.375 euros
|
0%
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Auvergne
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2.373 euros
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- 5%
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" Si un rabais a été consenti aux acquéreurs, il est intégré dans ces prix. En revanche, si les éventuels gestes commerciaux prennent la forme par exemple d'une cuisine, ou des frais d'acte notarié offerts, ils ne figurent pas bien entendu dans les prix moyens " prévient Me Pierre Bazaille, Président de l'Institut Notarial de l'Immobilier.
Actuellement, en fonction de l'avancement de la commercialisation du programme immobilier, les acquéreurs peuvent obtenir des avantages financiers ou/et en nature. Nul doute que les chiffres arrêtés au 30 septembre 2008 feront état d'un repli plus net des prix.
Article du 06/02/2009
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Doublement du prêt à taux zéro : un bon coup de pouce !
Aider les Français à devenir propriétaire, tel est l'objectif du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) décidé par le président Nicolas Sarkozy dans le cadre du plan de relance de l'économie.
Pour bénéficier de ce prêt complémentaire sans intérêt accordé par les banques, plusieurs conditions : avoir des revenus modestes, être primo-accédant et acheter dans le neuf.
Grâce à cette mesure, la limitation du montant du prêt passe à 30 % du prix du logement, au lieu de 20 %, les montants-plafonds du prêt sont augmentés (de 32 500 à 65 100 euros) - ceux du prix du logement également - et les durées de remboursement sont significativement allongées.
Pour le secteur de l'immobilier, cette mesure est un bon coup de pouce : environ deux tiers des ménages français peuvent en bénéficier. Une aide non négligeable... Pour un prêt moyen de 180 000 euros en région parisienne, un couple sans enfant peut ainsi financer un quart de son bien à taux zéro, soit 45 000 euros, contre 22 500 euros précédemment.
Selon le gouvernement, le doublement du prêt à taux zéro vient soutenir directement l'achat de 100 000 logements neufs en 2009 qui n'auraient peut-être été ni acquis, ni construits sans une telle aide.
Futurs propriétaires, dépêchez-vous d'en profiter : cette mesure, limitée dans le temps, ne concerne que les offres émises entre le 15 janvier et le 31 décembre 2009 ! (Cumulable aussi avec LE PASS-FONCIER )
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Nombres de personnes destinées à occuper le logement
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Logement neuf
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Prix maximum du logement pris en compte (en €)
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Montant maximum de PTZ (en €)
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Montant maximum en ZFU ZUS (en€)
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Zone A
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Zone B
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Zone C
|
Zone A
|
Zone B
|
Zone C
|
Zone A
|
Zone B
|
Zone C
|
|
1
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107000
|
88000
|
69000
|
32100
|
26400
|
20700
|
42800
|
35200
|
27600
|
|
2
|
150000
|
126500
|
103000
|
45000
|
37950
|
30900
|
60000
|
50600
|
41200
|
|
3
|
167000
|
143000
|
119000
|
50100
|
42900
|
35700
|
66800
|
57200
|
47600
|
|
4
|
183500
|
159000
|
134500
|
55050
|
47700
|
40350
|
73400
|
63600
|
53800
|
|
5
|
200500
|
175500
|
150000
|
60150
|
52650
|
45000
|
80200
|
70200
|
60000
|
|
6 et plus
|
217000
|
191500
|
165500
|
65100
|
57450
|
49650
|
86800
|
76600
|
66200
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(*) Hors majoration du PTZ pour les ménages à ressources très modestes dans les DOM. Pour mémoire, dans les DOM et dès lors que le ménage justifie de ressources très modestes inférieures ou égales à 60 % du plafond de ressources PTZ (zone B), le montant du PTZ est majoré (40% du coût d'opération dans la limite du plafond de la zone B ci-dessus - ce taux est porté à 50% dans les ZUS ou ZFU).
Article du 06/02/2009
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Logement, assurance, fiscalité... Toutes les nouveautés 2009 !
Chaque année, le 1er janvier est l'occasion de modifier les plafonds, prélèvements et autres taxes... Meilleurtaux.com vous détaille le cru 2009 ! Suivez le guide !
Logement
- Doublement du prêt à taux zéro pour l'achat d'un logement neuf en 2009 (à partir du 15 janvier)
- Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location, avant le 31 décembre 2012. La réduction, étalée sur 9 ans, équivaut à 20 % du prix de revient de l'acquisition.
- Lancement d'un éco-prêt à taux zéro pour aider les particuliers à financer des travaux d'isolation thermique ou de rénovation énergétique de leur résidence principale.
- Augmentation du crédit d'impôt à 40 % sur 7 ans pour les intérêts d'emprunt pour l'achat d'un logement neuf avec performance énergétique supérieure aux normes.
- Mise en place du supplément de loyer de solidarité (SLS) pour les personnes en logement locatif social dont les ressources dépassent les plafonds définis.
- Revalorisation de 2,95 % des aides au logement
Fiscalité
- Plafonnement global des niches fiscales à 25 000 euros plus 10 % du revenu imposable
- Plafonnement de certaines niches qui offraient auparavant des avantages fiscaux sans limitation (investissement dans les DOM-TOM, location de meublés...).
- Mis en place le 1er juillet 2009 d'une taxe de 1,1 % sur les revenus du patrimoine, pour financer le revenu de solidarité active (RSA) remplaçant notamment le RMI.
- Indexation sur l'inflation de la redevance audiovisuelle qui devrait se situer entre 118 et 119 euros contre 116 euros en 2008.
- Augmentation du prix des passeports désormais biométriques de 60 à 89 euros pour les adultes.
- Frais de 25 euros pour le renouvellement de la carte d'identité plus de 12 mois avant expiration, sauf en cas de changement d'adresse ou d'état civil.
Epargne
Fin du monopole sur le Livret A : toutes les banques françaises peuvent désormais distribuer le Livret A et non plus seulement la Banque Postale et aux Caisses d'Epargne.
Assurances
- Habitation : hausse des tarifs comprise entre 2 et 5 %
- Santé : augmentation des tarifs des mutuelles de 3,5 à 4 % en moyenne pour compenser l'effet d'une nouvelle taxe destinée à financer l'assurance maladie.
- Auto : stabilisation, voire recul des tarifs (jusqu'à - 4 %)
Mais aussi...
- Revalorisation du RMI de 1,5 % à 454,63 euros (pour une personne seule sans enfant)
- Augmentation de 3 % des prestations familiales : allocations familiales, prestation d'accueil du jeune enfant (Paje), complément familial, majoration d'aide à la famille pour l'emploi d'une assistante maternelle, allocation d'éducation de l'enfant handicapé, de parent isolé, notamment.
Article du 29/01/2009
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Taux fixe ou taux révisable... C'est le moment de choisir !
Depuis la fin de l'année 2008, les taux des marchés financiers sont en chute libre. Dans un tel contexte de baisse des taux de court terme en particulier, les prêts à taux variables sont en train de redevenir attractifs. Choisir entre un prêt à taux fixe et à taux variable est une décision importante qui peut vous faire gagner, ou parfois perdre de l'argent... Pour être certain de prendre la bonne décision, lisez nos conseils.
La formation des taux de crédits immobiliers
Les taux d'intérêt des prêts à taux révisable se calculent en additionnant une marge (comprise entre 0,60 point et 1,50 point selon les banques et le profil de l'emprunteur) au taux à court terme (Euribor 3 mois ou 1 an) qui reflète le prix auquel les banques s'échangent de l'argent sur de courtes périodes. Dans un contexte de crise financière mondiale, les banques jouent la prudence et hésitent à se prêter de l'argent... Par exemple : pour un taux Euribor à 3 mois à 2,50 % le taux de départ appliqué à un crédit à taux révisable se situe aux alentours de 4 %. Ainsi, sur 25 ans, certaines banques proposent à leurs clients un taux de départ entre 3,95 % et 4,05 %. Ce taux est fixé pendant toute la première année. A partir de la 2ème année le taux est révisé, mais le client peut à tout moment et sans frais, fixer son taux définitivement. Ce taux sera alors calculé par rapport au « taux du secteur privé Long Terme » majoré de 1,50 % environ, soit actuellement 5,30 %, contre un taux fixe sur 25 ans à 4,85 %.
Les taux d'intérêt des prêts à taux fixe sont fixés par les banques à partir du taux d'intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans). C'est le taux fixe à long terme auquel emprunte l'Etat français sur une longue durée. L'OAT, à 3,55 % contre 4,82 % en juin dernier, est actuellement orienté à la baisse.
L'évolution des taux des marchés financiers
Jusqu'au début du mois de décembre, nous étions dans une situation exceptionnelle « d'inversion de la courbe des taux » où les taux de court terme étaient supérieurs aux taux de long terme. Mi septembre 2008 par exemple, l'Euribor 3 mois était à 4,97 % et l'OAT 10 ans 4,33 % (soit un écart de - 0,64 %). A ce moment-là, il était donc plus intéressant de souscrire un prêt à taux fixe.
Depuis la mi-décembre, sous l'effet de la politique de la Banque Centrale Européenne (BCE) de baisse de ses taux directeurs, les taux de référence des crédits immobiliers diminuent et en particulier les taux de court terme qui se rapprochent peu à peu du principal taux directeur de la BCE (2,50 % contre 4,25 % en octobre 2008).
Taux au 19 janvier :
Euribor 3 mois : 2.41 % au plus bas depuis début 2006 contre 5,40 % mi octobre 2008
Euribor 1 an : 2,57 % au plus bas depuis début 2006 contre 5,51 % fin octobre 2008
OAT 10 ans : 3,55 % contre 4,86 % le 3 juillet 2008
Notre analyse :
Actuellement, pour un crédit sur 20 ans, vous pouvez obtenir avec un excellent dossier, un taux fixe à 4,60 % ou un taux révisable à 5 %.
Exemple : Pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans, un prêt à taux révisable par rapport à un prêt à taux fixe vous fait perdre 394 € sur la première année et 800 euros au bout de 5 ans.
Pour l'instant, il vaut donc mieux privilégier un prêt immobilier à taux fixe. Mais la situation est en train de s'inverser... Avec la forte baisse entamée par l'Euribor 3 mois qui se rapproche de 2 %, les taux variables sont orientés à la baisse et pourraient devenir très profitables dès la fin du premier trimestre 2009, aux alentours de 4 % sur 20 ans, bien en-dessous de tous les taux pratiqués actuellement ! Et ce d'autant plus que la BCE pourrait baisser à nouveau son principal taux directeur et le ramener à 2 %.
Notre conseil :
Pour les emprunteurs ayant déjà un prêt à taux variable : nous leur conseillons de conserver leur prêt et profiter enfin de baisses de mensualités qui seront effectives - ou le sont déjà - après révision contractuelle. La baisse de mensualité devrait être vraiment intéressante dès le début du second trimestre.
Pour les emprunteurs s'apprêtant à souscrire un prêt : ils peuvent choisir un prêt à taux variable à condition de choisir un taux variable capé qui ne pourra dépasser un "plafond" défini lors de la signature du contrat. Ses variations sont répercutées sur les mensualités, mais celles-ci ne peuvent dépasser un certain montant connu à l'avance.
Article du 29/01/2009
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Logement : un nouveau dispositif pour l'investissement immobilier...
Pour soutenir le secteur de la construction, la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place d'un nouveau dispositif appelé "Scellier". Ce régime d'incitation fiscale pour l'investissement des particuliers dans les logements neufs ou restructurés s'applique également à la pierre en parts.
Le nouveau coup de pouce fiscal accordé sous forme de réduction d'impôt à l'investissement locatif concerne les placements immobiliers réalisés en direct ou par le biais des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Baptisé à l'origine régime « Robien bis », il porte désormais le nom de dispositif "Scellier". Cependant, il existe une différence au niveau de la "marge de manoeuvre" du particulier selon qu'il investit en direct ou non. Plus précisément :
- pour tout placement réalisé en direct, c'est-à-dire en achetant un logement neuf ou restructuré en 2009 ou en 2010, l'investisseur a le choix entre obtenir une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de vente, étalée sur neuf ans, ou pratiquer un amortissement dans le cadre du dispositif Robien.
- pour toute souscription de parts de SCPI Scellier, cette alternative n'existe pas. L'associé de la SCPI aura droit systématiquement à une réduction d'impôt sur le revenu de 25% de la souscription.
Comme dans l'achat en direct, la réduction d'impôt de 25% s'étale sur 9 ans, à raison de 1/9 par an. Au terme, l'associé peut opter pour deux périodes triennales supplémentaires à 2% l'an. D'où une réduction d'impôt maximale de 37% sur 15 ans. " Quelle que soit la date de souscription, la fixation du point de départ du calcul de l'avantage fiscal au 1er janvier de l'année de souscription " souligne Arnaud Dewachter, secrétaire général de l'ASPIM (association des sociétés de placements immobiliers).
Une souscription maximale de 300.000 euros par an
La base de calcul de cette nouvelle réduction d'impôt, investissement direct comme SCPI, est plafonnée à 300.000 euros de souscription de parts par année d'imposition et par contribuable. Mais à la différence du placement en direct, les SCPI procurent une certaine souplesse d'investissement car le ticket d'entrée est plus faible. En effet quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI.
Nul doute que les banques lanceront de nouvelles SCPI fiscales répondant aux caractéristiques du dispositif Scellier. Mais comme l'avantage fiscal n'est pas accordé au prorata temporis, les particuliers ont tout le temps pour souscrire. A condition bien sûr, de le faire avant le 31 décembre de cette année, s'ils souhaitent alléger leur impôt au titre des revenus 2009 à déclarer en 2010.
Pas de souci de gestion
Qu'elles soient fiscales ou non, les SCPI bien choisies permettent de mutualiser les risques du fait de la dispersion de l'actif de la société sur de nombreuses habitations et sur l'ensemble du territoire national. Pilotées par des sociétés de gestion, elles effectuent des investissements conformes aux conditions réelles de marché et dans des zones géographiques où la demande locative se révèle élevée et pérenne. " Il existe une communauté d'intérêt de long terme entre l'investisseur et le gestionnaire, chacun tirant son bénéfice du montant des loyers régulièrement perçus et des conditions de revente des actifs " assure Patrick de Lataillade, Président de l'ASPIM.
Article du 20/01/2009
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