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L'article L 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) stipule, en son alinéa d), que les contrats conclus, en la forme de vente en l'état futur d'achèvement ( VEFA) , ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, doivent préciser « la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. » -
Pour les immeubles à usage d'habitation ou mixte pour lesquels la vente est conclue en l'état futur d'achèvement ( VEFA) , le promoteur doit produire ou, à tout le moins justifier, d'une garantie financière qui prémunit l'acquéreur contre les risques dé défaillance du promoteur (à la suite d'un dépôt de bilan par exemple) en cours de chantier.
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En ce qui concerne les autres types de bâtiment (commerce, bureaux,...) réalisés également en VEFA, cette garantie n'est donc pas obligatoire mais elle peut être demandée par l'acquéreur.
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Cette garantie financière doit être sollicitée par le promoteur soit auprès d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, soit auprès d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle (cf article R 261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation).
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NB : il se peut parfois que des conditions propres à l'opération de construction soient réunies pour que la garantie d'achèvement soit automatiquement acquise au promoteur sans que ce dernier ait a solliciter un établissement financier ou un assureur. On dit alors que ce dernier peut se prévaloir d'une garantie intrinsèque (par opposition à la garantie extrinsèque qui résulte de l'obtention d'une garantie par un organisme tel que mentionné à l'article R 261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation)
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Tel est le cas, par exemple, lorsque notamment l'une ou l'autre des conditions suivantes sont réunies (cf article R 261-18 du CCH) :
-• l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucune hypothèque ou privilège. -
• les fondations sont terminées et le vendeur dispose effectivement du financement nécessaire pour couvrir la majeure partie du prix de vente prévu (60 ou 75% selon les cas).
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En cas de sinistre (constitué par l'impossibilité pour le fournisseur de faire face à ses engagements vis-à-vis des entreprises notamment), l'assureur ou l'organisme financier ayant délivré leur garantie se substitueront au promoteur afin que le chantier puisse arriver à son terme.
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Au titre de l'article R 261-17 du CCH cette garantie peut prendre la forme :
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•Soit d'une ouverture de crédit. Dans le cas présent, celui qui a délivré la garantie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
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•Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Le montant de la prime d'assurance varie selon la spécificité de l'opération de construction et l'expérience du promoteur, et est exprimée en % du montant du CA de l'opération. Il s'agit d'une prime unique, valable jusqu'à la date de livraison prévisionnelle, qui est à régler à la mise en place de la garantie.
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