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Des taux d'intérêt favorables aux emprunteurs immobiliers
Article du 16/07/2008
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ERA Immobilier considère le coup d'arrêt actuel du marché comme un « non événement », le ralentissement de la demande correspondant à une fin de cycle.
« Nous vivons une situation de déjà vu », confirme Jean Lavaupot, « tout comme l'était le coup d'arrêt de 1990 (1ère guerre du Golfe) qui mit fin à l'envolée des prix des années « Méhaignerie » (1985-1990). Ce fut le cas également lors de la loi Quillot (l'après 81) qui fit fuir les investisseurs immobiliers par les contraintes imposées pour la mise en location des logements ».
Chaque fin de cycle entraîne une rupture avec la dynamique de plus value dans laquelle le vendeur d'un bien est installé alors que la demande se stabilise.
« Elle se stabilise mais ne baisse pas ! » martèle Jean Lavaupot, Directeur Exécutif des 400 agences ERA Immobilier.
« La logique haussière des 10 dernières années a créé de mauvaises habitudes chez certains professionnels pour qui le service présente des déficiences et génère des frustrations chez les particuliers. Ainsi, dans les agences, les stocks de mandats se « regarnissent », et les acquéreurs négocient : rien que de très normal dans tout cela ».
Cette situation risque de générer un arbitrage dans la profession. En deux mots, certains agents transactionnaires pourraient être contraints de mettre la clé sous la porte, ainsi les agences en réseau devraient une fois de plus marquer leur différence.
« Les bons professionnels sauront tirer parti de cette nouvelle situation car les ventes immobilières, elles, ne sont pas prêtes de s'arrêter.... », conclut Jean Lavaupot.
Article du 16/07/2008
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Article du 02/07/2008
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COPROPRIETAIRES: absence d'échéancier d'appel de fond, vos créances sont elles exigibles ?
L'Assemblée Générale de ma copropriété a voté des travaux, pour lesquels je me suis abstenu. La résolution concernée, dont les règles de majorité ont été respectées, évoque le détail des travaux ainsi que le montant de ceux-ci.
Par contre aucun échéancier d'appel de fonds, conformément à l?article 14-2 de la loi de 1965, n'a été expressément stipulé dans le corps du procès-verbal.
Quelle est la valeur d'une résolution ayant voté les travaux et leur montant, mais pas l'échéancier des appels de fonds ? Ma créance est-elle de fait exigible suite à l'envoi des appels de fonds, ou ne l'est elle pas encore ?
L'exigibilité des provisions appelées aux copropriétaires est régie par les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 14-1 traite des provisions appelées sur la base du budget prévisionnel, et l'article 14-2 traite des provisions pour les dépenses qui ne peuvent être comprises dans le budget prévisionnel, fixées par l'article 44 du décret du 17 Mars 1967, et qui incluent les dépenses pour "travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance".
L'article 14-2 de la loi indique que "les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale".
L'article 35-2 du décret indique que "pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense".
Cette disposition ne permet pas de considérer que le seul envoi de ce "courrier" suffit à créer l'exigibilité si celle-ci n'a pas été fixée par l'assemblée, ou à modifier celle fixée par l'assemblée.
Il s'ensuit qu'une décision d'assemblée générale, relative à des travaux relevant de l'article 14-2 de la loi, qui ne fixerait ni calendrier de travaux, ni dates d'exigibilité des provisions à verser par les copropriétaires, ne peut être considérée que comme une décision de principe, qui n'autorise pas le syndic à procéder à des appels de fonds.
Par contre, il est important de savoir si une décision qui fixant un calendrier des travaux, sans définir d'exigibilité des provisions, n'induit pas une exigibilité des provisions découlant de l'obligation pour le syndic d'honorer les factures de l'entreprise.
Par prudence, il conviendrait de répondre par l'affirmative, car il peut être argué dans ce cas que l'assemblée a en quelque sorte fixé les modalités de l'exigibilité, même si elle ne l'a fait que par référence à un texte notifié préalablement. Dans ce cas (assemblée fixant le calendrier des travaux et se référant à des devis précis mentionnant les conditions de facturation et de paiement), les appels du syndic pourraient être considérés comme exigibles s'ils sont effectués en temps utile pour faire face aux obligations du syndicat à l'égard de ses prestataires.
A défaut (décision sans calendrier de travaux ou sans référence à des devis mentionnant les conditions de facturation et de paiement), le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée ou profiter d'une assemblée convoquée pour d'autres motifs pour compléter son omission...
Article du 16/06/2008
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Déduction des intérêts d'emprunt !
Le projet de loi préparé par le gouvernement afin de favoriser l'accession à la propriété permettra aux emprunteurs de déduire 20% des intérêts de l'emprunt de la somme à payer, au titre de l'imposition sur le revenu. Plafonné à 750 euros pour un célibataire et à 1500 euros pour un couple marié ou pacsé, plus 100 euros par personne à charge (50 euros pour un enfant en garde alternée), ce dispositif s'adresse à tous les emprunteurs pour l'achat d'une résidence principale dans le neuf ou l'ancien dont les prêts ont été contractés à partir du 1er janvier 2003. Il devrait s'échelonner sur cinq ans. « Cette mesure n'aura sans doute qu'un effet limité sur le marché de l'immobilier », estime Philippe Taboret, directeur marketing de CAFPI, « mais l'impact psychologique est important puisque cette mesure induit des bénéfices pour les particuliers. »
Christophe Cremer, Président de meilleurtaux.com « Le gouvernement Sarkozy fait pencher la balance en faveur des propriétaires. Un locataire paie son loyer 12 mois sur 12, un propriétaire ne paiera ses mensualités qu'environ 11 mois sur 12 ! Sur un plan financier, cette mesure correspond à une baisse du taux d'intérêt d'environ 1,20 % pendant 5 ans et permet d'absorber l'impact de la hausse des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2006. Pour autant cette mesure n'aura aucun impact sur la capacité d'emprunt des ménages. »
« Cette mesure va avoir un impact indiscutable : elle met les ménages français dans des dispositions psychologiques favorables vis-à-vis de l'accession à la propriété, et ce quelque soient leur revenus. Je suis plus réservé sur son pouvoir resolvabilisateur, dès lors que les prix des logements continuent à augmenter au rythme de deux à trois fois l'inflation et dès lors que les taux d'intérêts sont également orientés à la hausse. » commente Henry Buzy-Cazaux, vice-président de TAGERIM.
La FNAIM se félicite de la mesure en rappelant au passage qu'elle « avait milité en faveur de cet élargissement soutenant qu'une mesure limitée aux seuls primo accédants n'aurait concerné que 2 acquéreurs sur 5, et aurait pu être un frein à la mobilité professionnelle et à la rotation du parc locatif privé. »
Bernard Reynis, Président du Conseil Supérieur du Notariat, est on ne peut plus enthousiaste dans les colonnes du Figaro « depuis quelques jours, j'ai enregistré dans mon propre office notarial, comme chez plusieurs de mes confrères, une reprise des promesses de vente. L'impact psychologique est fort. Le marché semble se réveiller. Cette mesure devrait entraîner une hausse du nombre de transactions, mais probablement pas des prix ». Un vrai coup de maître en résumé.
Article du 09/06/2008
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Les aides des collectivités locales pour l'achat d'un premier logement
Le prêt à taux zéro majoré
Jusqu'au 31 décembre 2010, le prêt à taux zéro (PTZ) peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d'un logement neuf, à condition qu'une aide soit attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d'implantation du logement.
Le prêt social de location accession
Le prêt social de location accession (PSLA) permet à un ménage de se porter acquéreur de son logement à l'issue d'une phase dite locative, au cours de laquelle il peut mesurer sa capacité de remboursement et se constituer un apport personnel. Il repose sur l'attribution d'un prêt conventionné dédié à ce type d'opération et ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux que le prêt locatif social (PLS) : taux réduit de TVA (5,5%) et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans.
Le PASS-FONCIER®
Issu d'une convention entre l'Etat, le 1% logement et la Caisse des dépôts et consignations, le dispositif PASSFONCIER ®, réservé aux primo-accédants d'une résidence principale, a pour objectif de favoriser l'acquisition dans le neuf, en limitant le coût initial de l'opération au seul coût de la construction grâce à la neutralisation du prix du terrain. Celui-ci est mis gratuitement à disposition de l'accédant pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction (de 18 ans minimum à 25 ans maximum). L'accédant, qui normalement achète son terrain une fois la construction remboursée, a toutefois la faculté d'acheter son terrain à toute date de sa convenance.
Article du 06/06/2008
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MONTAGE FINANCIER
La réussite du projet d'habitation dépendant du montage financier. Quelques clefs pour réaliser un bon montage financier !
L’évaluation du coût réel : les frais d’emprunt, frais annexes
Pour réaliser un bon montage financier, il faut savoir évaluer le coût réel du projet. Autrement dit, vous devez prendre en compte tous les frais annexes. Par frais annexes, on entend notamment les frais liés à l’emprunt. Quels sont ces frais liés à l’emprunt ? Les frais d’ouverture et d’instruction du dossier. Il faut ajouter aux frais engendrés par le prêt, les frais d’assurances – les assurances obligatoires (décès et incapacité de travail), bien-sûr, mais aussi les assurances facultatives (perte d’emploi) lorsque vous y souscrivez. Dans les frais annexes, il y a aussi les frais entraînés par la garantie du preteur: l’hypothèque, dont le coût varie selon le type de prêt, et le privilège de prêteur de deniers. Ces garanties du crédit immobilier sont des actes notariés qui ont un coût. Celui-ci est à votre charge. En cas d’acquisition d’un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou de construction, certains contrats prévoient le versement d’intérêts intercalaires. Les frais intercalaires, prévus entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où l’emprunteur commence à rembourser son crédit immobilier, sont à prendre en compte dans le calcul des frais annexes. Il faut savoir que si le chantier prend du retard, ces frais peuvent être élevés.
Frais annexes : les frais d’acquisition
Par frais d’acquisition d’un logement ou d’un terrain, on entend la rémunération du professionnel et le règlement des frais de mutation. Le professionnel qui a conclu l’opération est en droit de demander des honoraires à l’acheteur qui l’a mandaté pour effectuer la transaction. Les honoraires doivent obligatoirement être affichés. Les frais de mutation, couramment appelés « frais de notaire », sont strictement réglementés. Ils regroupent tout un tas de frais et le notaire peut demander à l’acquéreur de verser une provision. La rémunération du notaire fait partie des « frais de mutation ». La rémunération se partage entre émoluments « proportionnels », déterminés selon un barème en fonction du prix de vente, et émoluments fixes (fixés par décret), correspondant aux tâches matérielles et aux démarches administratives. La rémunération, c’est 1/10è des « frais de notaire ». Les frais de mutation comprennent aussi les débours. Le synonyme, « les déboursés », est plus clair : il s’agit des sommes engagées par le notaire pour le compte de son client afin de rémunérer les différents intervenants ou de payer les différents documents (salaire du conservateur des hypothèques, coût d’un état d’urbanisme ou d’un extrait de cadastre, etc.). Dans les sommes acquittées ou déboursées par le notaire, il y a aussi les frais exceptionnels de déplacement engagés à la demande du client. Les débours représentent aussi 1/10è des frais de mutation. Enfin, les « frais de notaire » comprennent les droits et les taxes payés au trésor public. Il ne s’agit pas d’un autre type de rémunération puisque le notaire qui se fait collecteur d’impôts doit percevoir les sommes, mais aussi les reverser à l’État pour le compte de son client. Cette part importante des frais de mutation (8/10è) comprend le droit d’enregistrement ou la TVA. Elle comprend aussi la publicité foncière.
Frais annexes : achat d’un logement et frais variables
Certains frais annexes sont amenés à varier en fonction de l’opération réalisée.
Quand l’opération est l’achat d’un logement en état futur d’achèvement ou l’achat d’un logement neuf, autrement dit achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant fait l’objet d’une première mutation qu’avec un marchand de biens, alors l’acquéreur doit régler la TVA. Elle est comprise dans le prix de vente du bien. Il faut aussi régler la taxe de publicité foncière, et la révision du prix, si le logement est à construire et si cette révision a été prévue au contrat.
Si l’opération réalisée est l’achat d’un logement ancien (c'est-à-dire un logement achevé depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une première mutation avec une autre personne qu’un marchand de biens), l’acheteur doit payer, en plus du prix du logement, les droits d’enregistrements. Les droits d’enregistrement comprennent le droit départemental d’enregistrement et la taxe additionnelle communale. L’acquéreur d’un logement en copropriété doit également prendre en compte les charges annuelles.
Article du 26/05/2008
Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pour l'acquisition d'une résidence principale
La loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat (loi n° 2007-1223) a été publiée au Journal Officiel du 22 août 2007. Elle instaure un crédit d'impôt de 20% des intérêts d'emprunts immobiliers destinés à financer sa résidence principale, pendant cinq ans.
La loi de finances 2008 (loi 2007-1822) a porté ce crédit d'impôt à 40% la première année.
Un bulletin officiel des impôts (5 B 14-08 n° 40) a été publié le 10 avril 2008. Il précise les modalités d'application de la mesure. C'est ce texte qui fixe officiellement la date d'application de la mesure aux opérations réalisées à compter du 6 mai 2007.
Article du 13/05/2008
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Prix de l'immobilier : stabilisation en 2008 selon la FNAIM
Selon les derniers chiffres publiés par la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers), les prix de vente de l'immobilier ancien ont baissé de 1 % au premier trimestre 2008 par rapport au quatrième trimestre 2007. Le prix des appartements a reculé de - 0,4 %, tandis que le prix des maisons a baissé de - 1,9 %.
Sur les 12 derniers mois, la hausse des prix de l'ancien est proche de l'inflation et s'élève à + 2,7 %, en recul par rapport aux années précédentes (+ 3,8 % en 2007 et + 7,1 % en 2006). La FNAIM indique qu'il existe cependant des disparités importantes régionales : des prix toujours en hausse pour Paris (+ 5,6 %), Biarritz (+ 8,2 %), Nice ( +4,8 %) ou Lille (+ 3,7 %), mais quelques baisses pour certaines villes comme La Rochelle (- 6,6 %), Colmar (- 6,5 %), Rennes (- 3 %), Grenoble et Marseille (- 1,6 %).
Quant au marché locatif, la tendance est également à la stabilisation des prix. Après un niveau moyen de 3,7 % entre 2004 et 2006, le rythme de progression annuel moyen des loyers s'est en effet établi à la fin du premier trimestre 2008 à + 0,7 %.
Article du 09/05/2008
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ACQUISITION D'UN PREMIER LOGEMENT: montant moyen? montant de l'apport personnel ?
Le montant de l'apport personnel moyen lors de l'acquisition d'un premier logement en France est de 24.000 euros.
Chez les primo-accédants à la propriété, le montant de l'apport personnel n'a pratiquement pas varié en 2007 par rapport à l'année précédente : sa valeur moyenne s'établit à 24.000 euros. La part des projets sans apport, qui avait presque doublé en cinq ans, s'est stabilisée depuis 2005 entre 24 et 25 % indique une étude de l'Agence nationale d'information logement (ANIL Habitat Actualité n° 104 avril 2008).
Pour 10% des projets, l'apport personnel représente au moins 43% du prix d'acquisition.
Mais, alors que les prix des opérations immobilières sont en augmentation, le montant de l'apport personnel reste stable et la hausse se répercute sur la durée de l'endettement.
Une valeur moyenne de 134.000 euros pour le premier achat
En 2007, le montant moyen de la première opération immobilière envisagée est de 134.000 euros : il continue à augmenter (+ 2,4 % en un an), mais à un rythme nettement ralenti par rapport aux années précédentes. Depuis 1999, la hausse ressort à plus de 70 %.
Autour de cette moyenne, les coûts du premier achat s'étalent, pour l'essentiel, de 75.000 à 200.000 euros, la moitié des acquisitions se concentre entre 97.000 et 162.000 euros. La part des projets dépassant 150.000 euros atteint 37 % de l'ensemble, elle n'était que de 11 % en 2002. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour 76 % des opérations de moins de 100.000 euros.
Article du 09/05/2008
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Les charges locatives : que recouvrent-elles ? Comment se répartissent-elles ?
Les charges locatives, ou charges récupérables, représentent, comme leur nom l’indique, les frais engagés et payés par le bailleur mais répercutés ensuite auprès du locataire. Leur montant, qui doit être stipulé sur le bail, vient s’ajouter au montant du loyer. Revue de détails.
Nature des charges fixée par la loi. Quels frais sont concernés ? Pour le savoir, consultez la liste exhaustive des charges locatives fixées par le décret du 26 août 1987. A laquelle s’ajoutent l’installation et l’entretien des antennes collectives (sous certaines conditions, selon la loi du 2/7/66 et le décret du 22/12/67), ainsi que les frais engagés lors d’un contrat d’entreprise. Pour le reste, aucune charge, autre que celles inscrites sur cette liste, ne peut donc être exigée. Seule dérogation possible : l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable qui nécessitent un accord collectif (art.42 de la loi du 31/12/86)
Menues réparations et entretien par le locataire. Pour simplifier, on peut répartir les charges locatives en trois catégories :
- Les frais de services liés au logement et à l’usage de l’immeuble : consommation d'eau et d'énergie, entretien et réparation des ascenseurs, chauffage collectif, frais de gardiennage (si les frais concernent un gardien logé sur place, seuls 75% sont récupérables sur le locataire. La totalité du coût, charges sociales comprises, s’ils concernent un personnel d’entretien).
- Les dépenses d’entretien courant et de petites réparations des équipements collectifs et des parties communes : sites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes…
- Les taxes locatives correspondant à des services dont bénéficie directement le locataire : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement…
Les grosses dépenses à la charge du propriétaire. Restent à la charge du propriétaire :
- Tout ce qui vise la conservation en l’état du bien et son amélioration : grosses réparations, gros travaux, création d'espaces verts, toiture, ravalement, installation et remplacement d'équipements...
- Frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic…
- Mise aux normes et dépenses liées à l’amélioration de la sécurité : ascenseurs, équipements anti-incendie, portes blindées…
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En résumé, on retiendra que les menues réparations et l’entretien courant du logement (équipements et revêtements intérieurs) et des parties communes sont à la charge du locataire. Les gros travaux et le remplacement des équipements incombent au propriétaire. Exemple : le changement de petits matériels d’une robinetterie (joint…) sera à la charge du locataire, le remplacement des robinets à celle du propriétaire. A noter : tous frais liés à un défaut de conception ou une malfaçon restent à la charge du bailleur.
Le paiement des charges locatives. Deux possibilités s’offrent au locataire :
- Soit le paiement des charges est annuel sur présentation du montant du décompte des charges. Dans ce cas, le locataire paie le montant réel des charges.
- Soit le paiement est mensuel ou trimestriel sur la base d’un versement de provisions pour charges. Autrement dit, le locataire avance, en plus de son loyer, le montant anticipé des charges. Ce paiement se fait ainsi sur la base du montant estimé des charges. Leur coût réel sera donc supérieur ou inférieur au versement anticipé du locataire. Ce qui contraint le propriétaire à régulariser, au moins une fois par an, la situation avec son locataire. Si le coût total excède les provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut exiger le trop perçu.
Quelle que soit la situation, une seule obligation pour le bailleur : il est tenu d’informer son locataire du décompte des charges. Comment ? En présentant, un mois avant la date du paiement ou de la régularisation annuelle, les dépenses réelles qu’il a engagées. En outre, il doit également mettre à disposition du locataire toutes les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture…), pendant un mois, à compter de l’envoi du décompte des charges. Chaque année, le bailleur peut réajuster les provisions demandées, à la condition de le justifier en présentant le budget prévisionnel de la copropriété.
En cas de litige. Avis aux locataires, le non-paiement des charges peut être lourd de conséquences. De fait, le bailleur peut résilier le bail, par une procédure identique à celle d’un non-paiement du loyer. En cas de contestation du montant des charges locatives, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (cf. loi Solidarité et renouvellement urbains dit SRU) afin de trouver un terrain d’entente.
Article du 30/04/2008
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Pourquoi les français choississent d'investir dans l'immobilier
En France, quand on parle d'investissement, on ne peut s'empêcher de penser à l'immobilier. En effet, que ce soit pour l'achat d'une maison ou d'un appartement, l'immobilier constitue une part importante de nos placements de capitaux et représente entre 60% et 65% de notre patrimoine.
La décision d'investir dans l'immobilier ne doit pas être prise à la légère et bon nombre de critères doivent entrer en ligne de compte (situation géographique du bien immobilier, proximité de commerces et de transports, état général de la maison ou de l'appartement...). ![photo_poey_lescar[].jpg](http://www.socoprim-atecmo.fr/images/stories/photo_poey_lescar[].jpg "photo_poey_lescar[].jpg")
Néanmoins, la perspective d'une rentabilisation sur le long terme assurée incite de plus en plus de français à franchir le pas (que ce soit dans l'achat d'une maison ou d'un appartement) et de nombreuses mesures ont été prises afin de faciliter cette accession à la propriété :
Les loi Borloo et de Robien soumettent ainsi un bien immobilier neuf à une imposition adaptée.
Le pret à taux zéro fournit une aide non négligeable aux primo accédants
Cette volonté du gouvernement d'encourager les particuliers à devenir propriétaires devrait perdurer et les nouvelles mesures prises par le président de la république Nicolas Sarkozy concernant une défiscalisation des crédits immobiliers semblent devoir confirmer cette tendance.
Article du 25/04/2008
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Indice annuel des prix en France
Tenez vous au courant des prix !! Tableau récapitulatif des indices moyen du prix de vente du neuf en France.
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