Immobilier locatif : le nouveau dispositif "Robien bis"

Les parlementaires viennent de voter un nouveau dispositif fiscal pour l'immobilier locatif, qui n'a pas encore de nom. Il instaure une réduction d'impôt et s'applique aux logements neufs ou anciens réhabilités. Comme l'ancien dispositif perdure, les particuliers ont donc le choix entre les deux régimes.            

Pour soutenir l'investissement locatif privé, les parlementaires viennent de voter un nouveau dispositif. Bien que le dispositif Robien assorti d'un amortissement perdure, les investisseurs peuvent, à compter du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt. Voici ce qu'il faut retenir.

Quel avantage fiscal ?

Depuis le début de cette année, une impulsion est donnée à l'investissement locatif privé, avec l'instauration d'un système de réduction d'impôts pour les acquisitions de logements comme pour les investissements réalisés par l'intermédiaire d'une société civile de placement immobilier (SCPI). Le taux de la réduction d'impôt s'élève à :

25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010;

20% pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.

Dans les deux cas, la réduction d'impôt sur le revenu s'étale sur neuf ans. En outre, l'investisseur a la possibilité d'avoir un complément de 2% par an entre la dixième et la quinzième année.

Selon nos informations, un prix de revient du logement ou des logements acquis serait retenu, pour le calcul de la réduction d'impôt, dans la limite d'un montant de 300.000 euros. Par conséquent, un contribuable achetant, par exemple, un logement de 300.000 euros aurait droit à une réduction d'impôt de 75.000 euros, étalée sur neuf ans. Et ce, à raison de 15.000 euros la première année soit 5% du prix de revient, et de 7.500 euros pour chacune des huit années suivantes, soit 2,5% du prix de revient.

Quel bien immobilier éligible ?

Ce nouveau dispositif, qui n'a pas encore de nom officiel, concerne les logements neufs. Il s'applique également aux logements anciens réhabilités.

Quelle validité du dispositif ?

Ce nouveau régime concerne les achats immobiliers effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Si l'on se base sur un investissement maximal de 300.000 euros par an, un particulier peut réaliser au total 1,2 million d'euros d'investissement locatif pendant les quatre années programmées de ce régime fiscal.

Quelles conditions ?

Comme dans le dispositif Robien, le bailleur peut louer à un locataire de son choix, c'est-à-dire sans plafond de ressources. En revanche, à l'instar du dispositif Robien, il devra respecter un plafond de loyers, variable selon la zone géographique où est implanté le bien. Les plafonds de loyers 2009 seront communiqués prochainement.

L'investisseur doit donner son bien en location pendant une période de neuf ans.

Que choisir ?

A compter du 1er janvier 2009, les particuliers investissant dans le neuf auront le choix entre un amortissement (dispositif Robien) et une réduction d'impôt (nouveau dispositif). La sélection s'effectuera essentiellement en fonction de leur tranche d'imposition. La réduction d'impôt intéressera les contribuables imposés dans les plus faibles tranches. "Quel que soit le régime fiscal retenu, les particuliers doivent être très vigilants sur la qualité de la construction, la localisation du bien et surtout le marché locatif. Attention à ne pas regarder le seul avantage fiscal", avertit Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs.

En 2008, les investissements locatifs dans le neuf devraient se limiter à 30.000 ventes. Sur ce total, quelques 20.000 ventes ont été conclues avant la crise financière. Reste à savoir si ce nouveau dispositif fiscal sera assez incitatif pour des investisseurs quelque peu déçus par le placement pierre.

Article du 06/01/2009

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Les taux de crédits repassent sous la barre des 5%

Les baisses récentes des taux de la BCE aujourd'hui à 2.5% sont autant de bonnes nouvelles pour les emprunteurs. Même si les banques reconstituent leurs marges, elles commencent à répercuter la baisse du loyer de l'argent sur leurs taux d'intérêt.

Au cours des quatre dernières semaines les courtiers en crédit ont pu constater des baisses de taux de 0.3% à 0.5% en moyenne. Après six mois de hausse, les taux retrouvent des niveaux atteints fin 2001.

Aujourd'hui, les acquéreurs disposant d'un bon dossier (plus de 20% d'apport personnel, contrat à durée indéterminée...) peuvent donc emprunter à nouveau en dessous de la barre des 5%. Pour les prêts sur 15 ans, les taux oscillent désormais entre 4.70 % et 4.80 %, pour ceux sur 20 ans, entre 4.85 % et 4.95 %, et enfin, sur 25 et 30 ans, entre 4.90 % et 5 %.

Article du 21/12/2008

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Les emprunteurs bientôt libres de choisir leur assurance

Le ministre de l'Economie veut permettre aux personnes souscrivant un crédit immobilier de choisir elles-mêmes leur assurance, actuellement imposée par les banques. « J'ai proposé au Premier ministre l'adoption d'une disposition législative pour prévoir qu'au plus tard en 2010, les emprunteurs seront libres de choisir l'assurance liée à leur crédit, à condition de fournir une garantie équivalente à celle proposée par le banquier », explique Christine Lagarde.

Près de 8 millions de ménages ont une assurance emprunteur. A ce jour, 90 % des emprunteurs souscrivent l'assurance de la banque qui leur octroie le prêt sans leur donner vraiment le choix. « Une fiche d'information sur l'assurance emprunteur sera remise dès début 2009 » aux emprunteurs, précise également la ministre. Y seront détaillés tous les éléments d'information sur l'assurance liée à leur crédit (coût, couverture précise en cas de décès, d'invalidité ou de chômage, etc.).

Article du 04/12/2008

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 Les notaires constatent la chute des transactions, pas celle des prix

Les notaires estiment que la chute de 25% des transactions immobilières en 2008 ne va pas forcément conduire à une forte baisse des prix en 2009

Le nombre de transactions immobilières (neuf et ancien) devrait chuter de 25% en 2008(de 870.000 ventes en 2007 à 650.000), selon la première note de conjoncture immobilière des notaires de France publiée jeudi. "Le marché immobilier se caractérise avant tout par le blocage des transactions", dont le nombre est ramené au volume des années 1993-1994", indique Me Pierre Bazaille, auteur de cette note.

La baisse est encore plus brutale sur le marché du neuf (-33,9 % au 26 août selon la Fédération des promoteurs constructeurs) que sur l'ancien, soulignent les Notaires de France.

Par contre les prix dans l'ancien ont continué de grimper de 3,6 % pour les appartements et de 4,3% pour les maisons, entre juillet 2007 et juin 2008, d'après l'indice Notaires-INSEE province. Cette augmentation est même de 10,1% à Paris pour les appartements. En province, la plus forte variation de prix sur un an est enregistrée à Nice avec une hausse de 7,2 % pour les appartements et de 10,5% pour les maisons. Seules quelques villes comme Rennes, Belfort, et Annecy, commencent à voir baisser le prix des appartements, ou Mulhouse pour le prix des maisons.

Il n'en demeure pas moins "qu'une baisse des prix semble amorcée mais de manière différente selon les régions" reconnaissent les notaires. Mais ils ajoutent que "celle-ci devrait se faire de manière progressive, ce qui devrait nous amener à un prix du logement plus raisonnable rapporté aux revenus disponibles des ménages."

Contrairement à d'autres observateurs, les Notaires ne croient donc pas "en l'état actuel à une baisse très prononcée des prix sur 2009, sauf si la crise financière devenait économique avec une augmentation brutale et volumineuse du chômage".

Ils remarquent que "contrairement à ce qui avait été constaté précédemment" dans les précédents cycles "Paris n'a pas vu une baisse des prix six mois après ceux de Londres, et que les prix dans l'ancien en province ont légèrement décéléré avant ceux de Paris". Et d'en conclure qu'en ces temps de crise, "l'immobilier reste une valeur refuge".

Article du 4/12/2008

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Prêts immobiliers: les taux baissent

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France ont baissé de façon "quasi généralisée" en novembre par rapport à octobre, a indiqué lundi le courtier en ligne Empruntis. Les baisses sont comprises entre -0,05% et -0,30% selon les régions et les durées.

Pour un prêt d'une durée de 20 ans, le taux moyen est ainsi passé de 5,40% en octobre à 5,25% en novembre. Sur 15 ans, le taux moyen est désormais de 5,20%, contre 5,30% le mois précédent.

Depuis l'automne 2005, qui a correspondu au point le plus bas, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse, mais ont déjà connu de courtes périodes de stabilisation et quelques baisses, comme en septembre.

Article du 28/11/2008

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"La baisse des prix immobiliers se limitera à 15% en France"

Après plusieurs mois d'incertitudes, le retournement du marché immobilier ne fait plus de doutes. Conséquence : les prévisions de baisses se multiplient et s'affolent. Si la baisse est nécessaire, selon Alexandre Mirlicourtois, économiste au bureau d'études Xerfi, il n'y a toujours pas de krach à l'horizon.

Capital.fr: vous avez été l'un des premiersà annoncer le début d'un cycle baisser dans l'immobilier cette année ! ou en sommes-nous ?
Alexandre Mirlicourtois : Le marché a tangué en début d'année, mais les prix ont finalement bien tenus jusqu'au mois de juin. Le vrai retournement n'a commencé que depuis la rentrée, la baisse moyenne des prix restera donc limitée à 2 ou 3% en 2008. En revanche, le recul sera plus marqué l'an prochain, sans doute au-delà des 5%, comme nous l'avions d'abord envisagé.

Capital.fr : Certains commencent à évoquer une baisse de prix dans l'ancien de 30% à 40% sur les cinq à sept prochaines années. Etes-vous en accord avec ces prévisions ?
Alexandre Mirlicourtois : Ces hypothèses me paraissent un peu trop pessimistes. Depuis plusieurs mois, je table plutôt sur un repli de 15% au cours des trois prochaines années, avec une reprise de la hausse en 2011. Attention ces chiffres ne sont pas vraiment comparables, car je parle en valeur nominale, c'est-à-dire en comptant l'inflation qui soutient mécaniquement les prix de ventes. D'autres préfèrent parler en valeur constante, hors inflat

Capital.fr : Vous semblez donc plutôt optimiste...
Alexandre Mirlicourtois : Oui, je ne crois pas au krach. Mais il faudra une bonne baisse pour faire repartir le marché, car aujourd'hui les transactions sont en chute libre, dans le neuf comme dans l'ancien. Or, pour les agents immobiliers, l'absence de vente est bien plus grave que la baisse des prix. D'où le changement de discours qui commence à se faire entendre pour inciter les vendeurs à baisser leurs prix. C'est un mal nécessaire pour épurer le marché. Je pense que 15% seront suffisants pour redonner de la solvabilité aux ménages. Car les autres fondamentaux de l'immobilier restent solides.

Capital.fr : Justement, ces fameux "fondamentaux " sont régulièrement mis en avant pour expliquer que l'immobilier français est plus résistant que les autres marchés européens. Est-ce si sûr ?
Alexandre Mirlicourtois : Le marché immobilier en France est bien plus sain qu'en Espagne ou au Royaume-Uni par exemple. Pendant dix ans, nous étions à la traîne de ces pays qui ont connu une forte croissance, notamment dans la construction. Mais on s'aperçoit maintenant qu'il y avait beaucoup d'excès derrière cette période faste : il y a aujourd'hui un million de logements neufs invendus en Espagne, soit dix fois plus qu'en France. De plus, nous connaissons une pression démographique inégalée en Europe qui va soutenir la demande de nouveaux logements pendant de nombreuses années. Enfin, la situation des banques françaises reste acceptable.

Capital.fr : Paris peut-il échapper aux baisses de prix ?
Alexandre Mirlicourtois : Les prix parisiens sont toujours en hausse, mais la chute de 15% des transactions est un signal fort. Pour l'instant, seuls les vendeurs pressés consentent des petits rabais, les autres préfèrent attendre. Mais dès qu'ils comprendront qu'il vaut mieux baisser leurs prétentions maintenant plutôt que d'avoir à brader leur bien dans quelques mois, on risque de voir un grand nombre de biens arriver sur le marché. Les prix peuvent alors basculer très rapidement, même dans des villes réputées solides comme Paris.

Article du 12/11/2008