|
Page 4 sur 5
___________________________________________________
Acheter sa résidence principale par le biais d'une SCI
Il est possible de bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières lorsqu'on vend sa résidence principale détenue par le biais d'une SCI.
Une solution à retenir en particulier pour les familles recomposées.
Lorsqu'un couple détient sa résidence principale en direct, c'est-à-dire en dehors d'une SCI (société civile immobilière), sa vente est exonérée d'impôt sur les plus-values. Longtemps, l'administration fiscale n'admettait pas l'exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par le biais d'une SCI (société civile immobilière). Pourtant à maintes reprises, la jurisprudence avait donné tort à l'administration fiscale. Finalement cette dernière a fini par céder en acceptant "de se rallier à ces jurisprudences" comme le précise le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 N° 24 daté du 3 février 2000.
Depuis cette date, si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l'associé ou les associés qui occupe(nt) le bien à titre de résidence principale, est ou (sont) exonéré(s) de l'imposition des plus-values immobilières. Pendant la détention de la résidence principale, le ou les associé(s) en profite(nt) gracieusement. D'autant qu'une société civile est autorisée à mettre à la disposition gratuite un bien résidentiel, à l'un ou à ses membres.
Si pour un bien commercial par exemple des locaux industriels, il est courant de réunir plusieurs associés, par exemple des amis ou des confrères au sein d'une SCI, le recours à cette structure pour l'achat d'une résidence principale est généralement fait par un couple. " D'ailleurs cette solution s'avère intéressante dans le cas des familles recomposées, en présence d'enfants de lits différents, explique Bertrand Savouré, notaire membre du Groupe Althémis à Paris. Si l'un des conjoints vient à disparaître, la SCI permet d'éviter l'indivision entre le conjoint survivant et les différents enfants". Et de poursuivre "Il existe d'autres cas de figure, notamment lorsque des frère et soeur ou des tiers partagent une résidence principale".
Attention, cette exonération de l'imposition des plus-values immobilières ne concerne que les associés habitant la résidence principale. Imaginons que l'un des associés ne l'occupe pas, il supportera la taxation à due concurrence de sa participation dans la SCI. Par ailleurs, cette exonération ne joue pas qu'en cas de vente du logement par la SCI. Elle joue également en cas de cession des parts de la SCI.
Malgré cet assouplissement fiscal pour la détention de la résidence principale, il ne faut pas oublier qu'une SCI - à la création comme en cours d'activité- implique de respecter des formalités modalités administratives, souvent lourdes pour de simples particuliers.
Article du 04/11/2008
______________________________________________________________
<a href="http://www.izi-immo.net" target="_blank">Izi-Immo : Annuaire immobilier</a>
Emergence de nouveaux métiers dans l'immobilier
Chasseur, coach... De nouvelles professions apparaissent sur le marché de l'emploi immobilier. Une approche qui tend à privilégier l'accompagnement des particuliers.
Le marché de l'immobilier évolue, et les modes de consommation avec. Aujourd'hui l'acquéreur ou le vendeur disposent de moins de temps pour leurs recherches et la crise actuelle rend le marché encore plus difficile à cerner. En réponse à cette tendance, le concept de chasseur immobilier est arrivé dans les années 2000 mais il se fait encore discret. Contrairement à l'agent immobilier, le chasseur travaille seulement pour l'acquéreur. Il lui apporte les conseils et la disponibilité nécessaires, et surtout un bien qui correspond à ses attentes.
Toutefois, le concept de chasseur étant parfois qualifié de trop "agressif", on voit maintenant émerger celui de coach immobilier. Mais celui-ci n'offre pas tout à fait les mêmes services. Le coach immobilier apparaît comme un conseiller qui va proposer un suivi personnalisé aux particuliers. Le vendeur peut faire appel à lui pour optimiser la vente de son bien et l'acquéreur, pour trouver le logement dont il rêve. Selon les prestataires, les services proposés peuvent être différents.
Après une croissance continue des prix de l'immobilier, la Fédération Nationale des Agences Immobilières (FNAIM) prévoit une stagnation des prix dans les prochains mois, "le temps de la solvabilité se reconstitue". Bien que la demande reste forte, aujourd'hui le refus de dossiers d'emprunts a triplé. Les banques sont frileuses à prendre des risques et distribuer des crédits bancaires. Devant des conditions d'achat et de vente qui se durcissent, les coachs immobiliers pourraient donc devenir des interlocuteurs privilégiés sur le marché de l'immobilier.
Article du 04/11/2008
______________________________________________________
TAXES D'HABITATION / TAXES FONCIERES : quelques explications...
|
Perçus au profit des régions, départements et communes, ils frappent, chaque année, les bâtiments et terrains et sont calculées sur la valeur locative.
|
|
Taxe d'habitation
Chaque année, toute personne, propriétaire ou locataire, disposant au 1er janvier d'un logement meublé affecté à son habitation, doit normalement payer la taxe d'habitation.
Certaines dépendances en sont cependant exonérées : garages éloignés de 1 km au moins, par exemple.
S'agissant de logements affectés à l'habitation principale, bénéficient d'une exonération totale de taxe les personnes invalides ou infirmes, ainsi que les plus de 60 ans ou veufs aux revenus modestes (moins de 9 560 € pour la 1re part de quotient familial + 2 553 € par 1/2 part supplémentaire, pour 2008, en métropole), ou encore titulaires du RMI (sauf redevables de l'ISF). L'habitation principale peut également faire l'objet :
- d'un abattement de 5, 10 ou 15%, sur décision des collectivités,
- d'un abattement pour charge de famille de 10% au minimum pour chacune des 2premières personnes à charge, 15% pour les autres,
- d'un dégrèvement d'office, total ou partiel, sous condition de revenus des personnes.
|
Dégrèvements d'office de taxe d'habitation 2008
|
|
Montant des revenus de 2007 à ne pas dépasser
|
Montant du dégrèvement
|
|
22 481 € pour la 1re part de quotient familial, majorés de :
- 5 253 € pour la 1re demi-part,
- + 4 133 € par demi-part supplémentaire.
|
Fraction de taxe supérieure à 3,44 % du revenu net imposable du foyer fiscal, diminué d'un abattement de 4 877 € pour la 1re part de quotient familial, majoré de :
- 1 409 € pour chacune des 4 demi-parts suivantes,
- 2 493 € par demi-part supplémentaire.
|
|
|
Taxes foncières
Chaque année, toute personne propriétaire au 1er janvier d'un bâtiment ou d'un terrain situé en France doit normalement payer une taxe foncière sur les propriétés :
- bâties (maison individuelle, immeuble locatif, etc.),
- et non bâties (terrain à bâtir, terre agricole).
Bénéficient, notamment, d'une exonération de taxe sur les propriétés bâties, au titre de leur habitation principale :
- de plein droit, les personnes âgées de plus de 75ans ou handicapées aux revenus modestes, ou encore titulaires de l'allocation supplémentaire du FNS (Fonds national de solidarité),
- sur décision des collectivités territoriales et à hauteur de 50 ou 100%, les propriétaires de logements achevés avant 1989, pour lesquels un certain montant de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt en faveur du développement durable est effectué.
Certaines constructions (constructions et entreprises nouvelles, logements réhabilités à usage locatif) bénéficient aussi d'une exonération de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Bénéficient d'une exonération de taxe sur les propriétés non bâties :
- les jeunes agriculteurs, pendant 5ans,
- les propriétés agricoles,
- les bois et forêts, pendant 10, 30 ou 50ans selon les types de plantations.
|
Article du 13/10/2008
____________________________________
PRET A TAUX ZERO: comment ça marche ?
Le "prêt à taux zéro" (PTZ), permet d'aider certains primo-accédants. mais plusieurs conditions doivent être remplies pour y accéder. Explications.
Qui peut bénéficier du prêt à 0%?
Cette aide financière est accordée sous une double condition. D'une part, l'acquéreur d'une résidence principale doit afficher des revenus ne dépassant pas un plafond variable selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement et selon la localisation de ce dernier.
| |
|
nombre de personnes vivant dans le logement
|
ressources maximales en zone A
|
ressources maximales en zone B ou C
|
|
isolé
|
31.250
|
23.688
|
|
2 personnes
|
43.750
|
31.588
|
|
3 personnes
|
50.000
|
36.538
|
|
4 personnes
|
56.875
|
40.488
|
|
5 personnes et plus
|
64.875
|
44.425
|
Applicables aux offres de prêts émises à compter du 1.4.2007, ces plafonds de ressources concernent ceux de l'année (n-1).
D'autre part, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des dernières années précédant l'offre de prêt.
Toutefois cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt 0% se trouve dans l'un des cas suivants :
 titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer sa profession ;
bénéficiaire d'une allocation d'adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ;
victime d'une catastrophe ayant rendu inhabitable de manière définitive sa résidence principale.
A noter que l'octroi d'un prêt à 0% n'empêche pas de changer de logement. Ainsi si l'emprunteur vend le bien précédemment acquis avec ce prêt et, acquiert une nouvelle résidence, il peut demander à l'établissement prêteur de transférer son prêt à 0% sur ce nouveau logement.
A quoi sert le prêt à 0%?
Destiné aux acquéreurs immobiliers, ce prêt à 0% peut être utilisé dans l'un des cas suivants:
construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf. On parle alors de "PTZ dans le neuf".
acquérir un logement existant, quel que soit son âge. Et financer, le cas échéant, les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'achat du logement. On parle alors de "PTZ dans l'ancien".
Lorsque l'achat porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux réalisé par un professionnel indépendant de la transaction, doit être joint au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes s'imposent, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.
transformer un local tel que par exemple un bureau, une grange... dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement ou acheter et transformer un tel local.
Un prêt à 0% peut être accordé pour financer l'une de ces opérations réalisée dans le cadre d'un contrat de location accession.
Simultanément à l'achat ou la construction, le prêt à 0% peut financer certaines annexes: garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, cave d'au moins 2 mètres carrés, combles accessibles.
Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'achat du logement. Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0% pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale lors de sa retraite dans un délai maximal de six ans. Dans ce cas, comme dans celui où l'emprunteur doit déménager pour des raisons professionnelles, familiales, d'invalidité, le logement doit être loué à un locataire. Encore faut-il que ses ressources soient inférieure au plafond ouvrant droit au prêt à 0%. Quant aux loyers annuels, ils ne doivent pas dépasser 5% du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé de manière régulière.
Pour quel montant?
Le montant du prêt à 0% ne peut dépasser un double plafond :
il ne peut être supérieur à 50% du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans servant à financer l'opération;
il ne peut pas non plus être supérieur à 20% du coût de l'opération dans la limite d'un montant maximum variable. Et ce, en fonction de la localisation du logement, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et du caractère neuf ou ancien du logement.
Pour quelle durée?
L'emprunteur rembourse le prêt à 0% par mensualités constantes sur une durée comprise entre 6 et 22 ans, en fonction de ses revenus. En fait, plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.
A qui s'adresser pour obtenir un prêt à 0%?
Pour obtenir un prêt à 0%, il convient de s'adresser aux établissements de crédit ayant passé une convention avec l'Etat. Parmi eux figurent notamment le Crédit Foncier de France et le Crédit immobilier de France. Reste que l'établissement prêteur n'a pas l'obligation d'accorder un tel prêt.
Article du 13/10/2008
_______________________________________
Où va l'immobilier ?
AVIS D'EXPERTS - Krach ou pas krach ? Six spécialistes livrent leurs analyses.
«Libération» annonçait jeudi le «Krach au coin de la rue». Les professionnels restent optimistes malgré un recul de 34% des ventes de logements neufs. Pour décoder le marché de la pierre, nous avons fait appel à l'expertise de cinq économistes ainsi qu'à Jean-Michel Pouré, fondateur du site bulleimmobiliere.org. Ce dernier dénonce depuis des années la formation d'une bulle immobilière. Qu'en est-il aujourd'hui ?
» «On ne peut pas parler de krach immobilier»
Nicolas Bouzou, économiste au cabinet d'études Asteres.
» «Nous ne sommes pas encore en récession»
Michel Mouillart, professeur d'économie.
» «Il est prématuré de parler de krach»
Marc Touati, économiste chez Global Equities.
» «La psychologie de l'acheteur est déterminante»
Jean-Michel Pouré, fondateur du site bulle-immobiliere.org.
» «Nous sommes dans une phase de correction du marché»
Olivier Eluere, économiste au Crédit Agricole.
» «Il y aura une baisse de 15% des prix maximum»
Alexandre Mirlicourtois, économiste au cabinet Xerfi.
Article du 30/09/2008
___________________________________
Immobilier : les propriétaires peu enclins à baisser les prix
Les acheteurs potentiels recherchent les bonnes affaires. Conscients que le temps joue en leur faveur, ils font des offres inférieures au prix demandé. Mais, les propriétaires restent inflexibles sur le prix de vente de leur bien immobilier, selon un sondage Ifop.
" Les acheteurs potentiels cherchent activement la meilleure affaire possible mais se heurtent à l'inflexibilité des vendeurs qui, probablement influencés par les agences immobilières, rechignent à baisser leurs prix ", explique Sébastien de Lafond, Président et Fondateur de MeilleursAgents, le premier courtier en agences immobilières, à la lecture du sondage sur l'immobilier réalisé à sa demande par l'Ifop. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande ce fait clairement ressentir dans les résultats du sondage réalisé par l'Ifop pour MeilleursAgents.
Des prix arrivés à un plafond
Plus des trois quarts des Français (78%) considèrent que le marché immobilier se porte mal, dont 20% très mal. Seuls 22% des personnes interrogées considèrent à l'inverse que la situation de ce marché est bonne. Les Français ont le sentiment que les prix de l'immobilier sont arrivés à leur plafond (seulement 14% d'entre eux imaginent qu'ils vont encore monter). Ils hésitent entre une future stabilisation (42%) et une baisse (44%). A noter que les propriétaires sont plus nombreux que les locataires à prévoir une baisse des prix (47% contre 37%). Même prévenue des difficultés actuelles du marché immobilier, une écrasante majorité des Français (85%) juge les prix du marché surévalués. Autrement dit, seulement un français sur dix pense que les prix immobiliers sont à leur juste valeur.
Des propriétaires inflexibles sur les prix
Les acheteurs potentiels recherchent les bonnes affaires, conscients que le temps joue en leur faveur, ils font des offres inférieures au prix demandé. Au total, 93% des Français envisageraient de faire une offre inférieure de plus 5% du prix demandé lors d'une transaction immobilière. Les résultats de l'enquête montrent d'ailleurs que c'est en région parisienne que les acheteurs seraient le plus enclins à essayer de négocier une remise de l'ordre de 15% sur le prix affiché. Les propriétaires restent inflexibles sur le prix de vente de leur bien immobilier, quitte à courir le risque de ne pas trouver d'acheteur. Le sondage a révélé que 78% des propriétaires ne seraient pas prêts à baisser le prix de leur bien de plus de 5%, et cela même en période de crise immobilière. Moins d'un propriétaire sur cinq serait prêt à diminuer le prix de vente de son logement de plus de 10%.
20% des propriétaires ne font pas confiance aux agences immobilières
Les Français ne font pas vraiment confiance aux agences immobilières. 44% d'entre eux seulement envisageraient de demander conseil aux agences, quand 29% demanderaient l'avis d'un notaire, et à peine 14% se renseigneraient sur les ventes effectuées récemment dans le voisinage. Néanmoins, seulement 57% des propriétaires admettent faire confiance aux agences immobilières pour évaluer le prix de leur bien immobilier. A l'inverse, près d'un propriétaire sur cinq n'accorde aucune confiance aux agences. Plus de la moitié d'entre eux
Article du 30/09/2008
_______________________________________
Taux de crédits : tendance à la stabilisation depuis le 15 Aout
Les taux des crédits immobiliers ont enregistré une nouvelle hausse entre la mi-juillet et la mi-août (0,05% à 0,15% selon les régions et les durées), mais l'augmentation est cependant moins marquée que le mois précédent (0,2% à 0,4%). Selon le dernier baromètre du courtier Empruntis, la tendance est à la stabilisation depuis le 15 août.
Les taux moyens se situent actuellement à 5,25% pour un crédit d'une durée de 15 ans, à 5,35% sur une durée de 20 ans. Emprunter 200 000 euros sur 20 ans revient désormais à rembourser 1 347 euros par mois, soit 12 euros de plus qu'il y a un mois. Les disparités régionales demeurent néanmoins importantes. Ainsi, la région Méditerranée se distingue par des barèmes attractifs (5,1% sur 15 ans, 5,2% sur 20 ans) tandis que l'Est et le Nord affichent des taux moyens de 5,4% sur 15 ans et 5,45% sur 20 ans.
Article du 08/09/2008
_________________________________________
PRET BANQUAIRE : NOUS SOMMES CONFRONTES A UNE VERITABLE CRISE !
Pour Ari Bitton, Directeur associé d'ABcourtage, la demande de logements reste forte. Mais le taux de refus de dossiers de prêts immobiliers a triplé.
Toutes les statistiques convergent : l'immobilier est en train de se retourner. qu'elle est votre vision du marché ?
Effectivement, le marché de la pierre évolue. Il se structure aujourd'hui par les prix. Mais la demande reste forte, notamment pour les biens de bonne qualité. Preuve, les simulations financières de prêts explosent. Mais le taux de refus de dossiers a triplé passant, chez nous de 4 % à 12 %. Voilà pourquoi le marché va ralentir cette année.
Les banques sont donc de plus en plus frileuses ?
Nous sommes confrontés à une véritable crise bancaire. Si les banques ont distribué plus de 10 milliards d'euros de crédit l'an dernier (en hausse de 5% par rapport à 2006), aujourd'hui elles ne sont plus décidées à prendre de risques. Preuve : elles refusent désormais un tiers des dossiers d'emprunt sur 30 et 25 ans. Et pour les prêts relais, les vannes du crédit sont littéralement fermées. Autre changement de comportement : elles épluchent soigneusement les relevés bancaires sur les six derniers mois et étudient à la loupe les contrats de travail des emprunteurs. Cette frilosité est incontestablement à l'origine du ralentissement du marché immobilier. Car non seulement les banques se risquent moins sur le long terme, mais elles exigent désormais 10% du capital auxquels s'ajoutent bien sûr les frais de notaire. Alors que les taux d'intérêt sont plus élevés, l'accès au crédit devient de plus en plus difficile.
Ce changement de comportement des banques va-t-il perdurer ?
Au moins jusqu'au premier trimestre 2009. Une fois les provisions passées, les banques vont se montrer un peu plus souples... mais guerre plus, surtout si le climat des affaires s'assombrit encore.
Article du 05/09/2008
________________________________________________
|
